“借新还旧”房地产信托看似回暖 拥有“新契机”?(2)

　　以建筑公司名义为开发商融资

　　范杰对记者表示，相对于开发商，建筑商、供应商处于劣势地位。当前在房地产开发商资金紧缺的情况下，出现了建筑公司为房地产开发商融资的情况。

　　西南某信托公司最近发行了一款名为“自贡市荣新建筑工程有限公司流动资金贷款”的集合资金信托计划，期限为18个月，年化收益率为10.5%。资金用途为“用于对向自贡市荣新建筑工程有限公司(荣新建筑)发放流动资金贷款，资金用于其采购建材和补充其他日常经营所需资金”。该项目融资方荣新建筑和抵押人荣新房产同属于荣新集团下属公司，而目前荣新建筑的主要工程为荣新房产名下“柠都新城”项目。由此，借款资金将会流向哪里给谁“输血”或已不言自明。

　　事实上，目前此类项目较多。有以工商企业融资之名，行房地产融资之实之嫌。范杰认为，以建筑公司为融资主体，主要就是为了逃避监管层对房地产信托的审查，也是为了以“工商企业”的面目而非房地产信托的面目出现在投资人面前，以降低融资成本。信托公司设计此类产品，有违诚实义务和谨慎性原则。由于这类产品隐藏了信托资金的最终用途，风险较大，也比较容易对投资者构成不当推介。

　　投资信托收益权有接盘之嫌

　　范杰告诉记者，信托收益权投资的风险与投资项目密切相关，如果隐去信托背后的项目，用模糊的“信托收益权”、“信托投资计划”描述投资对象，则会导致投资者无法准确理解投资风险。

　　目前，在房地产信托被调控的大背景下，部分信托公司为了之前的房地产信托顺利到期或不发生风险，开始用“投资信托计划收益权”的方式借新还旧、滚雪球。如湖南信托的“湘财盛”系列投向为“以包括但不限于贷款、股权、有限合伙(LP)出资、权益投资、金融产品投资(包括信托计划受益权投资)等方式进行单一或组合投资，运用于保障性安居工程、商业不动产等不动产领域，信托存续期间闲置的信托资金可以用于存放商业银行、投资于银行间债券市场、货币市场基金、信托计划以及受托人认为低风险的其他金融产品”。这类产品在房地产市场向好或平稳发展的时候，确实能起到分散投资的作用，也能体现出受托人的管理能力，但在对房地产行业加大调控力度的现在，却有为之前的信托和其他金融产品接盘之嫌。