信托质押物“奇招”：与政策抢跑+质押率偏高

　　信托公司对于质押物的风险控制至少要符合两点要求，即质押物充足、质押率足够低。然而一些信托公司却在这两方面奇招迭出。

　　目前业内普遍的做法是将投向住宅领域的房地产信托质押率控制在50％以下。对于不存在刚性需求、价格波动易受市场影响的别墅而言，68％的质押率显然偏高。

　　当信托产品无法按时兑付，信托公司处置质押物将成为保障信托投资人权益的最有力手段。但据证券时报记者了解，目前部分信托公司对信托产品质押物的选择存在隐患，对质押物的风险控制能力令人生疑。

　　记者调查发现，部分今年面临兑付问题的房地产信托产品，对质押物进行处置时，可能存在不足值及处置困难等问题。统计数据显示，今年上半年有220亿元规模的房地产信托产品即将到期，且到期信托产品抵押率较高，平均超过50％。

　　融资再出“奇招”

　　近日一款“景区收费权”信托产品在各大第三方理财机构平台上销售，数名接受记者采访的信托经理均对此感到疑惑。其中一名信托经理说，“这真是前所未闻，以景区收费权作为信托发行的质押，居然还能博得高估值。”

　　公开资料显示，这款名为“华惠1号仙女山景区收费权权益买入返售集合资金信托计划”，信托存续期限为2年，发行规模为1亿元，预期年收益率为10％。信托资金用以买入重庆市武隆喀斯特旅游集团拥有的仙女山景区观光车收费权权益及天生三桥景区旅游环保车收费权权益。

　　而喀斯特旅游集团提供的质押物则是上述两项观光产业的收费权。根据发行方新华信托的估值，上述两项收费权质押评估价为4.1亿元，以1亿元的发行规模计算，质押率为24.18％。质押率是指信托资金与质押物价值的比值，质押率越高，信托资金受到保障的程度越低。

　　对于这两项质押权利的估值方法，产品发行方并未作出详细说明。现阶段“景区收费权”是否能作为质押物，一时间成为最受业界争议的话题。

　　西部某信托公司人士对此表示质疑，“至少我还不知道这类质押物应该去哪个政府部门进行质押登记。如果不能进行质押登记，当质押物归属出现纠纷时，如何对抗第三人？”例如，当发行人和信托公司之间发生纠纷时，政府部门要收回这些不受质押登记相关法律保护的质押物时，该如何进行权益处理。

　　与政策抢跑

　　记者向有关法律人士咨询了解到，现行《担保法》规定的权利质押以交付权利凭证或出质登记为生效要件，其基础是物权公示制度。因此，收费权质押务必办理出质登记方能合法有效。

　　不同的收费权利则有不同的法定质押登记部门。如国务院《关于收费公路项目贷款担保问题的批复》中，明确了公路收费权质押贷款登记部门为市级交通管理部门。2002年，人民银行、教育部联合下发《关于进一步解决学生公寓等高等学校建设资金问题的若干意见》，明确了高校学生公寓收费权质押贷款登记部门为省级教育管理部门，而以公证等其他方式对公路收费权、学生公寓收费权进行出质登记则属于无效质押，无法对抗第三人。

　　但是，据多位信托人士介绍，对于“景区收费权”的质押，此前未有法规明确规定可进行质押登记的部门。

　　直至今年2月16日，由央行、国家发改委、国家旅游局、银监会、证监会、保监会和外汇局等7部委联合发布的《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》中，才表示要“加强对旅游业的信贷支持，探索开展旅游景区经营权质押和门票收入权质押业务”。

　　然而，这款“景区收费权”信托却早在今年2月1日就开始售卖。有业内人士感到困惑的是，对于尚处于探索阶段的质押业务，且在国家出台相关政策之前，信托公司在设计产品之初如何能进行质押登记，又如何能进行确权。

　　对于投资人而言，部分信托公司在质押物方面的风险控制存在的问题令人忧虑。

　　质押物乱象

　　上海一位不愿具名的信托公司人士表示，信托公司对于质押物的风控至少要符合两点要求，即抵押物充足、质押率足够低。但事实却是，一些信托公司却在这两方面奇招迭出。

　　在质押物方面，有些项目质押物的性质和估值都存在一定问题。例如，去年11月募集完毕的“吉信·长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划”，募资规模3000万元，预期年收益率为11.5％。该产品的“独特”之处在于，是以当地3座水库的水面用地作为质押物，其估值“结合集安市房地产市场的实际情况，采用成本逼近法，以89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为7318万元，质押率为40.99％，可以覆盖本信托计划的本金和利息。”

　　这一看似合规的信托案例，却受到信托业内人士和水产专家的质疑。有水产专家表示，信托计划的发行人拥有的仅是水库使用权而非所有权，不可能实现其“配建廉租住房项目建设”的信托资金使用计划。

　　在质押率方面，部分项目的设置比业内平均水平高，如“上海森泽股权投资集合资金信托计划”，是以国家房地产调控政策中受影响最大的别墅作为质押物，但设置的质押率却达68％。

　　然而，记者向信托人士咨询了解到，自国家宏观调控以来，为防范房地产市场风险，目前业内的普遍做法是将投向住宅领域的房地产信托的质押率控制在50％以下。对于不存在刚性需求、价格波动受市场影响较大的别墅而言，68％的质押率显然偏高。

　　房产信托质押率偏高

　　值得注意的是，据诺亚财富预测，在今年面临千亿集中兑付压力的房地产信托中，在上半年到期的产品平均质押率要高于行业平均水平。

　　诺亚财富发布的研究报告显示，2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期，到期的房地产信托质押率平均超过50％。诺亚财富研究总监李要深表示，当房屋销售不足以应对信托还款时，质押物的处置可能会面临不足值与处置困难的问题，“这在一定程度上加剧了我们对今年上半年到期房地产信托的担忧。”

　　·链 接·

　　对抗第三人

　　《担保法》第43条中的对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，有登记的一方就可受法律的保护，优先享有权利。