首个信托兑付小高潮将袭来 资金链或再度恶化

　　在楼市炙手可热时，他们是“玩转”房地产的明星；楼市低迷时，他们仍是亿万富翁，但也有可能是“负翁”。冬天来了，春天还会远吗？然而，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，房企的春天似乎还远得很。初入龙年，当2012年的春天到来时，资金链已然紧绷的房企却将迎来首期信托支付这一场暴风雪。 统计数据显示，今年2月~3月份，房地产信托首个兑付小高潮即将来袭，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元，开发商资金链恐再度恶化。

　　信托兑付开发商再临关卡

　　国内的商品房已经走过了一个年代，这十年有喜有忧。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”中国人的房产梦似乎根深蒂固的，然而对于当前的楼市，城市化进程、土地价格偏高、人多地少……十年的住房改革使得开发商的财富极大增加，同时也提升了商品房的消费水平，成倍的价格攀升造就了最直接的楼市泡沫，严重扭曲的不合理房价，已经掏空了千千万万买房自住者一辈子的血汗钱，虚高的价格导致房子成为一种乌托邦式的幻想或是黄粱一梦。

　　城市房价的非正常上涨，对房地产市场宏观“再调控”的呼声越来越高。随着去年年初国八条的颁布，楼市正式进入调控阶段，频频出拳的楼市政策也大有房价不降誓不罢休的气势。正所谓盛极而衰，一系列调控政策的施行在房地产市场运行中显然产生作用：资金面偏紧、烂尾楼项目增多、房地产行业增速下降、楼盘扎堆上市、销售进度放缓、销售额下降。楼市面临变盘危险、开发商资金链断裂危机。

　　一边是楼市下探加速，一边是资金缺口增大。当前，地产商开发资金主要来自银行信贷和销售回款，随着房地产调控的不断深入，不少地产商资金链如临大考，在信贷收缩的背景下，信托融资成了开发商的救命稻草。

　　然而根据国泰君安统计数据显示，2010 年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010 年3季度和4 季度，发行规模达顶峰。房地产信托产品多在1.5 年期到3 年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9 年，多数产品在2012 年到期。这就标志着，房地产信托将在2-3 月份迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000 亿元。因此，从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013年。业内人士表示，2012 年上市房企筹资获得现金的低谷将和销售回笼资金的低谷相重合，房企资金链进一步恶化，情况将比2008 年最差水平还要差。

　　资金链恶化

　　加剧行业洗牌与结构调整

　　资金链的紧张冷却了土地交易，开发商“弃购”增多，流拍或延迟出让等情况使成交量持续下滑，而受成交低迷影响，土地成交价格同比继续走低。根据昆明市国土资源局公布的数据显示，2012 年2 月昆明主城及呈贡区共出让土地10 宗，共520 亩，交易总价为32 亿元。从出让的数量上来看，2 月份昆明供地量明显减少，土地数量甚至不及去年同期的四分之一。此外，本月出让的10 宗土地清一色以底价成交。

　　同时，随着政策的持续从紧，购房者持续观望等态势下，库存日益增加和资金日渐紧张，加重了房企危机，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　在优胜劣汰的市场生存法则之下，大牌开发商收缩战线、降价促销、推售新盘，以价增量的同时，不少中小地产商因为债务关系或是信贷趋紧等政策因素，不得不转让旗下项目，要么退出游戏，另谋他路。北京、武汉、西安等地相继出现一定的“房企消失潮”，武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011 年10 月底，武汉共有在册房地产开发企业1375 家。相比2010 年同期，房企数量减少了200 余家。

　　专家观点

　　宋火根：看好8月之后的楼市

　　对于这次即将迎来的兑付潮，昆明风之铃市场研究咨询机构董事长宋火根认为2000亿元对于消费市场而言只是沧海一粟，并不会对市场造成很大的影响。

　　在他看来，兑付导致了流动性降低，增加了开发商的资金压力，然而这个市场本身是健康的，需求是旺盛的，现在处于整顿市场，取其精华，去其糟粕，使其走向一个更为良性的道路。这种资金链恶化可能性主要存在于上半年，对于8月之后的楼市，他是很看好的：“就像调控这个词一样，主要在于调规模，控价格，并没有说要降价。”他认为通过调控出现三个现象：成交量下滑、供应平台降低、价格回落，楼市博弈必有一方失衡，如昆明本土，俊发降价一夜售罄。然而在昂贵的土地成本前提下，价格大跌不太可能，而在居民购买力不断回升之后，市场势必走向更为理性的道路。

　　当然，调控的全面打压，开发商低廉资金时代已经结束了，高利率资金时代来临，整个房地产行业哀鸿遍野，这并不是每一个房地产开发商所能够承受，或者说打算承受的。亚当主义告诉我们，良璧永远都是去除劣璧的，市场经济永远是残酷的，好的产品通过它的附加值来体现，在你的产品质量没办法跟上市场节奏，或者说某些机会主义者的开发商对自身资源掌握不够，市场竞争之下，通过牺牲自身利益为契机而获利，风吹浪打之下淡出这个行业是很正常的，这种形势之下必然会出现房企消失潮。在房地产业可用资源日渐减少的大背景下，实力房企受到的影响无疑要小一些。

　　顾刚：危机中先生存后发展

　　云南泰兴隆地产常务副总顾刚在接受本报采访时表示目前看来，这种信托兑付对于资金肯定是比较大的影响，但其情况却不能完全与2008 年同日而语。简单回顾会发现2008 年的调控主要是由美国次贷危机爆发的金融危机导致，而这一次的调控则由土地财政、资产泡沫、非可持续的经济结构引起，三方面原因之下直接导致金融风险日益增长以及通货膨胀。同时，可以预知的是，到二季度阶段楼市将会进入一个非常困难的时候，任何一家地产不能独善其身。当然根据各自情况有所不同。

　　回归昆明市场，从俊发7600元到最近江东6600 元，最近的趋势也说明，作为开发商应该结合自身情况，采取早降、妙降、巧降，关键在于一个快、鲜。不要将死之余才醒悟，在价格战形成之后，中小型开发商就其实力与品牌号召力是无法与实力房企比肩的，这就是一个差别性，而下一步导致的就不一定是降价潮，伴随而来就会出现并购潮以及中小房企的蒸发潮。

　　同时，昆明存在滞后性，加之整个市场的观望氛围越来越严重，从3月份完到二季度，昆明本地的资金链会更加困难。目前，昆明市场已经存在多盘停工状态，没法延续下去。从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识，在资金链已经断裂的情况下，房地产首要的目的是生存，只有生存下去才能谈发展。

　　当然，危机来临伴随着机会，顾刚认为今年就是一个最好的机会，不论是对购房者还是开发商，部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，而手中握有大量现金流的开发商则会在今年获得比较好的土地资源以及价格。随着楼市的调控，整体的供地方式会有所改变，从而使得土地市场以及楼市有一个良性的推动，在整体上规范整个市场的发展，这样才会有一个持续性健康的状态，这种资产泡沫才不会瞬间破裂。