楼市持续心理博弈战 房价到底会不会下降？

“就是不降价，看你到底买不买；就是不买，看你最后降不降价”，这大概就是目前房地产市场上房地产商和购房者之间最微妙的心理“博弈”。

自4月14日国务院会议要求坚决遏制部分城市房价过快上涨以来，房地产调控的政策及具体措施接连出台，这不仅让房价走向扑朔迷离，也让购房者的观望情绪逐渐升温。

那么，房价到底会不会跌？对此，市场各方仁者见仁智者见智。

房价到底会降还是不会降？

对此，专家指出，这些市场的变化很快就会体现在房屋成交量的调整上，并且会在未来几个月反映为房价的下跌。

记者从爱房网上查询了各地新房成交均价。政策调控开始至今，即4月16日和7月26日，深圳房价下跌幅度为13.99%，成交套数下跌幅度高达81.81%。在北京，7月12日至7月18日一周，除去经济适用房和保障性住房，北京新房商品房成交823套，与前一周的1027套相比减少了204套，降幅为19.86%。

实际上，单从成交价上看，这一组数据并不能完全真实地反映这几个月各地房价的真实跌幅。对此，爱房网专家表示，其主要原因在于成交结构的差异。楼市新政之前，一、二线城市楼市投资比例较高，豪宅成交比例大，新房成交均价由此拉高。而楼市新政之后，中小户型住宅成为成交中的绝对主力，从而拉低了成交均价。同时，这些专家认为，楼价确实已经悄然下跌。

但在记者的采访过程中，也听到了不同的声音。作为业内知名的房地产专家，经济学家李开发在接受本报记者采访时态度很坚决地表示：“未来楼市降价空间不大，等降价购房依然不现实。”

之所以得出不会降价的定论，李开发认为这主要是有几方面因素在支撑房价。首先，目前的城市土地市场实际上处于一种半垄断状态，它表现在土地不是一般商品，它具有不可置换性。比方说，北京国贸周边能用来开发的土地就是稀缺资源，拥有这样的资源，其它地方的房价的下降对它的影响是很小的。

其次，城市经济增长的政策与控制房价的政策相矛盾。新增的就业人口完全没有享有到保障性住房，这些人必然会成为开发商源源不断的客户，这种增加是年复一年如此。

第三，由于城市土地资源紧缺，而房地产开发商拥有紧缺的土地，随着经济发展城市规模扩大，土地会越来越增值，而且贷款手续简单，监管成本低，所以银行在工业企业与房地产开发企业之间，更愿意向房地产开发商提供贷款。开发商有地足以保障有开发资金，因此达不到预定的利润完全可以不售。

第四，城市化现已成为城市快速发展的重要保障，城市化中越来越多、总量越来越大的土地出让金与税收已经成为政府收入的必不可少的一部分。调控房价必然会使得地方政府财政收入与预算外收入减少，这必然削弱地方政府落实调控政策的积极性。

第五，开发商作为经济学的“理性经济人”，必然追求较高的利润指标。即便拿地成本降低也不会带来主动降低房价的结果。过去的三年中，商品房的价格是增长了100%甚至更多，因此开发商尽管嚷嚷资金链断裂，实际上资金实力非常雄厚，否则就不会大量的积存土地。

第六，市场商品房价格还取决于政府能提供多少比例的保障性住房。保障性住房供应量多，必然有人从开发商客户群中流失。但从现实情况看，政府的财力有限，目前经济适用房还不超过总的住房供应量的5%-6%，因此房地产市场依然是开发商占有绝对支配地位的市场，房价难降也就顺理成章了。

专家给购房者支招