地产融资链透视：民间资本组团夺地王

外滩8-1地块92.2亿创下上海单价地王、苏湾1号以超5万每平方米夺下上海单价地王，12月8日，业贸公司拿下赵巷宅地，刷新青浦单价地王纪录……

近期，上海、杭州、宁波、温州等城市连续再冒地王。在银行信贷全面趋紧的年末期间，民间集资成了小型房企的主要渠道。

“12月份的上半个月，民间借贷已经涨到了23%以上了。”温州一金融监管机构人士透露。

在这一波地王频出的“揽地潮”中，温州又跃入“浪尖”。11月29日，置信房地产开发有限公司以37.02亿元的价格，一举创下了温州近几年来的土地成交总价纪录。

“置信拿地的项目，从目前来看，从银行获得开发贷的仅仅是乐清的一个项目。”温州当地一名银行信贷负责人透露。

“资金团”集结模式

“温州是民间资本非常活跃的城市，我们公司有很多股东，项目比较好，个人资金没地方投，关系比较好，给你搭点股也很正常。”关于外界的质疑，置信相关人士对记者回应称，并且，表示对本次地王土地款首期的按时缴纳表示“没有问题”。

那么，在目前银行贷款全面抽紧开发贷基本停贷的温州区域内，资金来自何处？

记者调查得知，置信分布在温州的乐清、平阳、鹿城等处的开发项目，并不属于一个团队运作。有的是集团自身开发，也有的和其他房地产开发商一起的联合开发，如平阳的一个项目，就是跟当地一家房地产开发商联合。

而且，这次地王的先期运作资金，集合了当地几十家企业主的资金，置信的这种联合形式在当地小房开中比较常见。

竞得温州龙湾中心区某地块，其开发商融资渠道涉及多家鞋业、阀门等制造企业的资金；而由8家集团、19家公司组建的瓯联财团，近期则注资温州某房地产开发商，并竞得市区一黄金地块。

据知情人士透露，置信在拍得地王之后，有股东到龙湾区的一些企业中“游说”出资入股，开始开价是1000万起，后降到500万，并答应捆绑地王上豪宅一套指标。

“这实际上主要是寻求一种资金的联合，不能单单依靠银行。”当地一名房地产开发商公司负责人透露，这种抱团拿地的主要也是资金抱团炒房模式的一种延伸，也是温州民间资本四处投资的最显著特色。在每股大资金的后面，会有N股小资金呈阶梯式集结。

置信的背后，也很有可能是这种形式的支撑。而置信的股东中，就有关联人士涉足当地担保行业。

温州当地相关金融监管人士透露，近半年以来，银行贷款除了个人贷款还有所增长外，其他基本处于停滞状态。而个人贷款的这部分资金，也很有可能进入房地产领域。

“我借过来是2分，借出去的是4分。”这是温州一名普通市民的借贷经历。

人行温州中心支行对400户企业或个人的监测数据显示，截至10月，被监测机构借贷资金总量同比增加21%。

不仅如此，民间借贷利率7月到10月呈攀升状态。其中，担保公司、典当行等中介机构的资金利率攀升幅度更为明显，7-9月分别为35.65%、38.17%和39.19%。

置信融资悬疑

2009年一年中，置信公司斥资29余亿元拿地，尤其从去年下半年以来，拿地趋于迅猛。

2009年至今，竞得乐清市4宗地块和平阳县1宗地块，总面积达23万平方米，地上总建筑面积54万平方米。