房价大跌无可能 大城市白领如何把握购房时机(2)

只要我们能够知道刚性需求的购房能力，就可以相对容易地发现房产投资的买点。怎么来衡量刚性需求的购房能力呢？我们设计了以下这个公式来计算刚性需求的购房能力：

其中，最优惠贷款利率采用的是5年以上期限的，主要是考虑大部分刚性需求的按揭贷款年限都比较长，而5~30年的房贷利率是相同的。

以上海为例，我们选用的房价指数是中房上海住宅指数。通过计算我们知道，从1999~2002年，上海的刚性需求购房能力都在200左右（详细的分析请见后面的文章），而这也是上海房产投资的最佳时期。也就是说，这段时间老百姓的购房能力是比较强的，之所以房价涨幅不是很大，与老百姓的认识有关。当时，敢于向银行借钱买房的人并不多，尚处于房地产市场的启蒙阶段。此后，上海房价出现了比较明显的上涨，也招致了政府第一次针对房产市场进行调控。到了2004年底，这一指标降到了152，刚性需求的购房能力有点乏力，致使2005年的房价还出现了小幅下滑。2006年底，受收入快速增长的影响，刚性需求购房能力回升到174，虽然还不是很高，但在股市大牛的带动下，房价依然出现了较大的涨幅。到2007年底，这一指标降到了122.9，刚性需求购房能力严重不足，结果是2008年上海的房产市场成交量大幅度萎缩。特别是当全球金融危机爆发后，房价出现了一波下跌走势。幸运的是，国家此时出台了刺激经济的一揽子政策，其中降低房贷利率是对房价最好的支撑。2008年底，受房贷最优惠利率大降的影响，刚性需求购房能力提升到218点，出现了一个绝佳的购房时机。本刊去年也以《房价还要涨》为题，做了一组封面文章，告诉购房者尽早入市。我们当时的理由就是刚性需求的购房能力大幅度提高了。结果，2009年上海的房价出现了超过40%的涨幅。受房价大涨影响，去年底刚性需求购房能力降低到165点，很多人都丧失了购房能力，但与2004年和2007年相比，仍然有一部分刚性需求能够买得起房，这也是为什么今年一但出现打折楼盘，就会有人抢购的情况出现。近期，受央行上调房贷利率，以及最优惠利率由7折改为85折的影响，刚性需求的购房能力进一步降低。即使考虑到居民收入增长的情况，目前的刚性需求购房能力也只有139点左右，不是一个很好的介入时点。

买点何时出现

既然现在不是购房的最佳时期，下一个买点可能会出现在什么时候呢？在构成刚性需求购房能力的3个因素中，收入的增长是比较确定的。国家多次提出要增加居民收入占GDP的比重，在GDP增幅超过8%的情况下，人均可支配收入的增幅很可能超过8%，像上海这样的城市，超过11%也很有可能。利率的上涨也是比较确定的，受CPI不断走高的影响，加息将成不可避免。如果房价保持不变，到2011年底，上海的刚性需求购房能力仍然会偏低，新的购房时点依然需要等待。

当然，如果出现房价下跌的情况，购房的时机会更早出现。从目前的情况看，开发商手中仍握有相当大数量的现金，大面积降价销售的情况暂时不会出现。但由于开发商的资金链已经比一年前紧了不少，一旦未来半年销售不畅的话，房价有可能出现比较明显下跌。当然，我们也不要指望出现太大的降幅，30%、50%的降幅是根本不可能的。在利率不出现大的上涨，开发商降价20%，将让刚性需求购房能力回升到180以上，新的购房买点又将出现。根据开发商的资金情况推算，出现上述情况的时间很可能在2011年下半年到2012年上半年。购房者应密切关注收入、房价和利率的变动情况，及时捕捉住购房的最佳时机。