北京房价下跌真相：布局应对需求反弹(2)

于是，北京房地产市场10月份出现了这样的景象——由于政府严控房价，单价3万元以上的新盘拿不到预售证，面对着市场需求无法开盘，定价在3万元以下的低端郊区盘，轻松拿到预售证，开盘就卖光。

布局应对需求反弹

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上述接近住建部的专家说，10月份的数据被高层密切关注，各地均呈报交易量下降的情况，是符合调控部门预期的，但是交易价格仍然没有下来。接下来，因为通胀引发的投资需求将被作为新的调控命题被关注。

同时，由于调控政策直接向地方政府施压，以北京为首的地方政府对于抑制房价不遗余力，多次动用行政干预手段，起到了一定的效果，但是此类政策的延续性值得关注。

例如，北京市建设部门内部操作的对于定价过高的楼盘发放预售证进行控制的措施，直接导致了北京市10月份开盘数量急剧下降。尤其是五环以内的楼盘，新盘几乎绝迹。这将导致购房需求被积压，埋下需求反弹推高房价的隐忧。

亚豪机构的数据显示，10月，北京共有20个项目开盘入市，共推出了商品住宅5174套，开盘的个数比9月份减少了14个，供应套数下降了49%，供应面积下降了47.8%。

胡景晖向记者表示，根据初步统计的10月份北京二手房成交情况来看，除了交易量下降了40%以外，成交价格环比反而上升了4%左右。他认为，这是今年4月份国家铁腕调控以来，第一次出现由于市场需求带来的房价上升。

11月3日，北京市土地储备中心对房山区长沟镇2块土地采取“限地价、竞政策性住房面积”的新土地“招拍挂”规则。同时，北京市宣布今年土地储备开发新增8000公顷，以抑制房价上涨。

胡景晖表示，北京市加大公共租赁房等政策性住房建设，用意在于布局2011年房地产调控。

2010年采取的“限购”等措施，将导致大量的购房需求转变为租房需求，由此可能带来房租价格的大幅上涨。

2009年，北京市大力建设公共租赁房，但是仅凭政府的力量当年才建设50万平方米，约合8000套公共租赁房，而北京房屋出租市场上的房屋数量在240万套左右。由于政府手中掌握的出租房源太少，因此无法对租金市场进行干预。

年初通常是北京市房屋出租市场的旺季，租金一般会上调20%左右，而如果到时候租房需求过大，导致租赁价格大幅度上升，将给2011年的北京市场调控带来新的困难。

因此，北京市采取在商品房地块中大幅度配建政策性住房的做法，其本意也在于快速增加公租房房源。

不过，在11月3日竞拍的2块地块当中，起拍条件仅为300平方米政策房，约合5套房屋，每次加价为10平方米。另外，这种配建的政策房是归开发商管理，还是由政府回购管理，还存在很大的不确定性。

如果由开发商管理，则政府手中仍然没有大量的出租房源，难以形成公共租赁房为主的住房保障体系；如果由政府持有，则开发商会将配建的成本转嫁到商品房当中，推高商品房价格。