北京房价下跌真相：布局应对需求反弹

11月3日，住建部等四部委下发通知，将住房公积金贷款购房的首套住房购买90平米以上的房屋首付提高到30%，二套首付不得低于50%，三套贷款停止。

与此同时，北京市房地产交易管理网统计的10月份当月房屋交易数据显示，当月北京房屋交易量环比降36.1%。

据中原地产统计数据，当月北京商品房成交均价为19160元/平方米，房价自2008年以来首度跌破2万元/平方米。

这是否意味着“国五条”政策出台1个月后，对抑制房价产生明显效果？

全国工商联房地产商会会长聂梅生11月2日对记者表示，当前调控政策已见效果，但是房价继续上涨的压力仍然很大。

另有接近住房和城乡建设部的专家向记者表示，当前房价远远没有达到调控的目标，需要警惕房价出现一点松动，开发商和地方政府就齐喊“见效”。该专家建议，要以立法等形式将“限购”和“限贷”等政策固定化和长期化，防止年底出现政策松动带来房价波动。

10月房价信号迷雾

刚进入11月，媒体就将关注焦点放在了10月份北京房价数据上。9月29日国务院有关部委联合发出“国五条”，“国十条”的升级版调控政策，能否在一个月内让房价发生明显变化？

据北京房地产交易管理网统计数据，10月份，京城期房商品房住宅共成交6894套，环比降36.1%，成交的面积环比降31.2%；现房商品住宅共成交786套，环比降45%，成交的面积环比降35.9%。

由北京市中介机构根据网签数据统计出来的结果表明，10月份北京房价成交均价为19160元/平方米，两年来首次跌破2万元/平方米。

不过，这一数字却没能得到行业内的认可。

中国指数研究院同期发布的70个大中城市10月份房价数据表明，北京10月份新房成交价格环比上涨了0.66%。由于2009年同期房价基数较低，同比还出现了56%左右的涨幅。

上述北京中介机构发布的北京房价降价的消息，除了在数据上与其他机构有冲突外，还存在一个根本性的问题。

11月2日，珠江摩尔项目总经理王骞在“限购能否催熟商业地产”论坛上表示，10月份受调控影响，北京五环以内新开盘项目很少，老项目维持高价，成交量很低。10月份成交的主要是北京郊区的项目和市内少量的二手房，这两类房屋是市场上价格较低的。

王骞表示，10月份的数据不能代表北京房价就走向了下降通道。

记者分析北京市房地产交易管理网10月份的网签数据也发现，10月份北京市成交商品房交易中多数是定价2万元/平方米以下的项目。

与此同时，北京四环及以内的楼盘价格，在10月份期间，售价大多数不但没有下降，反而出现了上涨。

以望京地区的红玺台项目为例，其8月份申报销售许可证时定价约为3.6万元/平方米，其9月份售价在4.5万元/平方米左右，而10月份记者再次致电该项目时，获得的最新报价是平层5.6万元/平方米左右，LOFT叫价6.2万元/平方米。

记者在调查中发现，位于北四环与八达岭高速交界的绿城·诚园项目已经结构封顶，但是项目尚未开盘销售。一位熟悉情况人士透露，该项目开盘定价大约在5.2万元/平方米。

据一位接近北京市住建委的人士透露，目前北京市已经严控单价在3万元/平方米以上的项目预售证发放。

北京我爱我家机构副总裁胡景晖对记者表示，现在开盘的楼盘多数是2008年底到2009年北京地价高涨时拿的土地，按照当时的土地拍卖价格，北京四环以内的新盘定价都要在3万元以上，必须做成高端项目才能保本不亏损。