房地产中票或开闸 尚未能惠及中小房企

    近日，有消息传出交易商协会正紧锣密鼓筹备上市地产公司发行中票。对此，业内人士指出，中票开闸仅限于上市地产公司，这一方案未能解决大量中小地产公司的融资问题，且与中小地产公司有关的各类信托、理财产品的违约风险并没有得到缓解。“希望未来会有更多针对性的，主要面向中小型地产公司的放松或融资政策推出。”招商银行总行金融市场部高级分析师刘东亮告诉中国经济导报记者。

    房地产业下行压力大，资金链紧张

    房地产业下行压力继续增大。一方面，房地产景气程度下降明显，固定资产投资累计完成额同比持续下降。9月13日，国家统计局发布了2014年1~8月份全国房地产开发和销售情况。1~8月份，全国固定资产投资同比增长16.5%，增速较1~7月份回落0.5个百分点。全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1~7月份回落0.5个百分点。至此，我国房地产投资累计增速已经连续7个月回落。其中，住宅投资40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资的比重为68.1%。

    另一方面，房价连续5个月下挫,拖累了房企的盈利能力。来自国家统计局的数据，从房屋销售情况看，1~8月份，商品房销售面积64987万平方米，同比下降8.3%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降8.9%。商品房销售额41661亿元，下降8.9%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。

    对于房地产行业持续下滑，华融证券分析师指出，作为一个资本投资量较大的产业，在整体经济和产业利润率同时下滑的背景下，房地产企业，尤其是中小房企的资金链全面承压。多地房地产企业的资金风险开始暴露，甚至在房价降幅稍小的一线城市也开始出现资金链断裂情况，房企面临倒闭的危机。

    意在降低融资成本，并非普惠全行业

    随着地产下行周期的推进，部分小型地产公司面临破产压力，而且在竞争压力中淘汰落后者虽符合市场规律，但如果出现由点到面的蔓延趋势，则会引发系统性信用风险，这并不是决策层希望看到的。因此“出台这一政策，其着眼点主要在于降低融资成本。”刘东亮指出。

    目前，房地产企业的主要融资手段包括银行贷款、信托贷款、债权融资和股权融资等。随着近期银行不良贷款率的上升，“惜贷”情绪提升了部分房企信贷融资的难度和成本，而信托贷款的利率成本一直高居10%以上，且期限一般不长。“债权融资方面，为配合房地产调控政策，此前国家发展改革委一直收紧房企发行企业债的条件；股权融资方面，截至目前，只有北京城建和天保基建成功进行再融资。”华融证券分析师指出，此次监管层开闸房企发行中期票据，意在拓宽房企的融资渠道，缓解其资金压力。此外，中票的发行采取备案制，其发行效率优于审核制。

    中期票据是指期限通常在5~10年之间的票据。公司发行中期票据，通常会通过承办经理安排一种灵活的发行机制，通过单一发行计划，可以多次发行期限不同的票据，这样更能切合公司的融资需求。

    “因为中期票据利率比较低，操作比较灵活，增加了房企融资的渠道。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，但是利好有限，因为中期票据针对的是上市公司，针对的是以棚改房业务为主的企业，这样就把有资格融资的房企范围缩得比较小。

    据悉，有望率先获得中票发行资格的房企被限定为行业排名前三十的A股上市公司。房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款，而该贷款必须为保障房项目、普通商品房项目的贷款。此外，募集资金只能用于房建开发，不可用作土地款等其他用途。

    对此，刘东亮指出，这一政策仅仅惠及了上市地产企业，且筹措的资金用途有严格限制，并不是全行业的普惠型政策，大量业务集中于二、三线城市的非上市地产企业无法受惠，整体房地产业难以获得刺激。

    华融证券分析师认为，上市房企由于规模较大，资本实力雄厚，限定发行范围可以有效地降低系统风险，体现了监管层的审慎原则。然而，现阶段大型房企由于资质优良，“获得银行贷款等其他资金来源的通道比较畅通，中票的优势并不明显。”该分析师说。

    另一方面，资金压力更大、融资成本更高、对债市融资需求更高的中小房企却没有被纳入发行范围，该政策对市场的实际作用还有待观察。

    但刘东亮认为，发债的成本显然要优于通过非标等与影子银行相关的手段筹资的成本，这是落实此前“国十条”，降低社会融资成本的具体体现，目的在于缓解因销售下滑而导致资金链紧绷的龙头地产企业的财务压力。另外，“这也是规范、整顿影子银行政策持续跟进的做法。”刘东亮说。

    由于从去年年末开始，融资主体普遍收紧了对地产企业的资金融出，地产公司获得银行表内贷款的难度日益加大，更加依赖于表外融资（事实上影子银行对地产公司的融资支持力度也在下降），而影子银行存在不透明、难以监管、且风险向银行过度集中的问题，势必需要加以规范。

    “国十条”提出，要清理不必要的融资中间环节以降低融资成本，以非标为代表的影子银行显然是规范的重点对象，允许地产发行中票后，在成本优势的自然吸引力下，地产企业显然更愿意通过发债的手段来筹措资金，这有利于风险监督的透明性和可控性。“可以局部缓解地产类影子银行产品的违约风险。”刘东亮说。

    可能难吸引银行、基金来购买

    “地产中票开闸并不会带来资金风险偏好的显著提升。”刘东亮分析指出，对银行而言，无论是上级监管部门，还是内部风控部门，都对地产行业持较为谨慎的态度，除非有窗口指导，否则授信额度不大可能显著提升，银行自营资金大量投资地产债的可能性不大。而基金、券商等机构的自营资金，风险偏好也出现下降，能否对接未来的地产中票，有待观察。

    未来对接资金可能仍会以金融机构的资管、理财为主，由于这部分资金恰好就是目前对接地产影子银行的主力，这一变化相当于对接资金从左手换右手，并无实质变化。

    因此，地产类中票的发行利率，仍会更多地受到地产行业总体形势的影响，在当前地产下行周期尚未结束的情况下，风险溢价必然带来发行成本的上升，地产类中票发行利率可能处在同评级企业中较高的水平，不过换一个角度而言，这对信用风险把控能力较强的机构而言，是一个获取高票息的好机会。