租金比楼价更有代表性

    近年香港政府用名种方法压抑楼市，可惜用错方法，不止令成交大幅减少，更令楼市更加波动，并没有产生实质的作用。政府的措施令市场买家卖家变得很少，引至相方差价变得很大，最终令楼价更波动。

    --成交因素--

    在任何市场，若果成交很少的话，其代表性也会变得有限，因为全港这么多人，总会有些是很心急或不懂开价的买家或卖家，这些人可能只占市场极少数，但若然市场的成交少，而当中又有这些人时，就无法代表整体市场，因某程度来说，这只是个别个案。

    而在这个买卖成交少的时期，楼价的代表性较低，相反，租金的成交没有多大影响，因而更有代表性，分析时也有较高的参考价值。

    另外一点就是代表性问题，全香港的私人住宅数目很多，但每月成交的数目只有几千宗，甚至更少，这几千宗个案能否代表整体物业市场，答案只是一般。很多有可能买楼的人会认为现价不合理，同时很多有可能卖楼的人又会认为现价不合理，双方都有人认为不合理，其中更会有些人认为极不合理，而认为合理的，其实就只有该几千个，即真正成交了的人。

    即是说，不少人会认为现价不代表他心目中物业的价值，但市场的运作就是如此，成交了的价就是价位，而以小部分代表整体，亦是市场运作的模式。虽然这数字亦有参考价值，但当市况淡静的时候，其代表性就要再打折扣了，而我们在分析楼市数据时，亦会因应这点而作出调整。

    --租金数量多，更有代表--

    至于租金的成交价格则较有代表性，首先是成交较多，个别个案占整体的百份比较少。另外，租金合约每一两年都会续租或签新约，因此租金就会较贴近现时的价位，而这是整体性的，而不是个别性。

    即是说，虽然现时成交的租金合约只是市场的一部分，但由于合约会更新，因此就算是旧租约，也不会太偏离现价，而租客及业主会认为，现时的价位较能代表他，这个代表不一定是愿意，但却是代表。

    例如之前的租金为$8000，今次加到$9000，租客不愿意，但最后都签了约，只要签了约，就成了当中的数据的，而由于住宅租约一般都在一两年更新，因此现时成交价，就有较大的代表性。

    当我们分析楼市时，租金与楼价都会分析，但当成交少的时期，租金的参考性就会比楼价的参考性大，这原于代表性的问题。