解构香港楼市的刚需变化

    楼市的预期心理，如果人人都预期楼市下跌，那么需求将没有那么刚性。

    笔者一直在访问及文章中强调，香港楼市会在2021完成历时18年的上升周期，之后将会下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投资机会出现，结果近期每日均有蚀让新闻。很多人目前相信港楼不会大升，但是下跌预期已经影成，或者之后的需求未必有这么刚。

    人对产品的消费需求，很多时间是对未来的预期，会影响消费者的需求。例如：消费者预期在电脑节期间可以用较便宜的价格买到电脑或数会产品，因此在目前的价格下或者特价前会选择减少消费；如美国感恩节前，大家都会预期在感恩节期间很多商店会做大特价，在此之前大家都未必消费，因为我预期很多会有特价。

    而近日很多人开始预期香港楼市会下跌，例如量宽收水，及预期美国会持续加息，都令到很多买家采取观望及希望以更低价购买房地产。而且而楼市回报一般是2至3%（若扣除管理费及维修成本等同没有），今天美国10年期国债债券的收益率约2.8至3%左右。换而之，债息比投资房地产的利润更高。

    但是一旦影成了这个预期，那么楼市的需求将进一步下跌。需求或将没有那么「刚」。

    对于楼市周期的研究，在世界的经济学家都有不同的见解，但是异常相似。笔者在下面列出:

    《房地产周期百年史》(One Hundred Years of Land Values in Chicago)作者霍伊特(Michael Hoyt)，透过研究美国芝加哥从只有几十间木屋开始之后103年房地产的价格，发现房地产价格大约以18年为一周期。爱德华R·杜威（Edward R．Deway），号称周期循环分析之父，发现每个楼市周期约18年英国经济学家 Fred Harrison 弗雷德·哈里森。哈里森研究过去200多年英国和美国房地产市场，发现房价周期涨跌有一个18年左右的周期西蒙·史密斯·库兹涅茨发现15-25年的建筑业周期的楼市周期 如果利用18年香港楼市周期我们同样可以分析到楼市的变化，我们发现楼市周期在1985年开始，循着18年的楼市周期变化。香港楼市无疑是2003年开始见底上升，那2021年很可能是这楼市18年的周期完成。如果再向前计算，即是1985年刚签署中英联合声名后楼市上升。所以那么楼市的升浪或者在2021年已经完成。

    作者：江恩小龙刘君明