冬去了春来了，楼市眼看又行了？

　　一二线城市至少还有创造春天的冲动，三四线城市已经“躺平”等待春天的到来。

　　文 / 巴九灵

　　楼市苏醒

　　最近楼市的动静有点大，有一股寒冬后复苏的迹象。

　　首付比例下降、房贷利率下调、公积金政策调整、购房补贴……楼市新闻多到眼花缭乱，小巴来捋一捋。

　　1． 首付比例下调至2成——花更少的首付就能“上车”了。

　　自从菏泽打响了下调首付的第一枪，不少城市纷纷跟上了。目前，包括菏泽、赣州、重庆、佛山（非限购区域）、南通等在内的多个城市，已将首付比例下调至2成。当然，这些城市降低首付比例至2成都是在合规的前提下。

　　下调首付比例就是降低购房门槛。降低首付比例和放开限购，是房地产放松政策的两大关键工具。业内人士预测，接下去还会有一波降首付比例的浪潮，而且，预计后续将会有部分城市解除限购政策。

　　2． 房贷利率下调，放款提速——贷同样的款，支付的利息更少，银行放款的时间缩短了。

　　2月21日，六大行同步下调广州房贷利率，首套从5.6%下调至5.4%，二套从5.8%下调至5.6%。

　　假设贷款500万、30年期，每月可以少缴房贷630元，30年累计少缴22.6万。

　　随后，苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。贝壳研究院2月监测的103个重点城市中，有87个城市的房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，没有利率提高的城市。

　　贝壳研究院数据显示，银行放款周期明显加快，基本提速至2019年以来的最快水平，包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月，杭州个别银行放款周期只需5个工作日。而在去年10月，90个重点城市房贷平均放款周期为74天。

　　3． 买房补贴政策此起彼伏——政府送钱邀人才前来买房。

　　前段时间，“大学生在浙江创业失败，政府可代偿10万元贷款”一事引发热议，这是2015年就有的政策，放在今天重提，实则为浙江“抢人”之战术。

　　同时，浙江还宣布，除了杭州市区，浙江省全面放开专科以上学历毕业生的落户限制，杭州的落户条件为本科以上学历。高校毕业生到浙江工作，可享受2万—40万不等的生活补贴或购房租房补贴。

　　1月—2月上旬，长春、昆明、安徽、 惠州等地也出台了购房补贴政策。2月14日，浙江绍兴市开新闻发布会，对人才最高给予500万元的“房票”补贴。2月23日，上海金山发布人才新政，最高可享200万元购房补贴。

　　不管是各地银行的信贷宽松，还是各地政府砸真金白银，升级“抢人大战”，目的都是为了刺激房地产市场。那么，在各种政策刺激和利好条件下，这波行情会起来吗？

　　寒冬过后，楼市“春天”来了吗？

　　恰好时间到了3月，按照惯例，每年三四月为楼市“小阳春”，哪怕这一整年是房地产熊市，三四月的行情也会表现不错。其中有众多原因，比如一部分人经历了春节期间的交流后，会下定购房的决策，购买力被蓄积到三四月份，开发商也愿意在三四月做一些开门红的促销活动。

　　川财证券研报统计了1999—2019年的数据后发现，1—2月为传统淡季，房地产销售普遍在3月有明显改善。其中，2015—2019 年，3月单月销售金额、销售面积占全年比重均在9%左右，高于同年1—2月合计销售规模。 

　　那么，问题来了，今年会有“小阳春”行情吗？楼市是否能走出“寒冬”迎来“春天”？如果楼市“春天”到来，是否意味着房价会上涨？

　　小巴采访了五位房地产行业的专家，下面就来看看他们的看法。

　　最近，随着放贷速度加快，房贷利率降低，一二线热点城市核心地段那些高总价的二手房有了流动性。看新房的人数也有增加。

　　市场先从消化一二线城市核心地段的好房子开始，再消化次好的房子，这是一二线城市楼市回暖的迹象。

　　三四线城市则是另一个世界，二手房和新房基本是“躺平”状态。尤其在那些失去产业和人口支持的三四线小城，开发商和从业者普遍悲观，不再做过多的营销，主动“躺平”等待春天的到来。

　　如果说一二线城市至少还有创造春天的冲动，三四线城市则已经失去创造的冲动，只是在等待春天。但目前春风还没有刮到三四线城市。

　　今年三四月的“小阳春”与过去会有很大不同：

　　1． 大家的信心和心态已发生变化，这不是几个政策和开发商的营销动作能改变的。

　　2． 经济收入是根本性因素，大家手上没有过多的钱进入房地产，而且对未来的收入预期并不乐观，以求稳为主。

　　3． 大家确实认识到，房住不炒是常态化的长期政策，虽然有短期政策利好，但绝对不是大水漫灌。

　　最近，楼市的三个新闻放在一起，有了那么一点“惊蛰”的气息。

　　1． 广州备案价突破14万元/㎡。

　　广州一个豪宅项目的备案价突破了14万元/㎡，这无疑刷新了广州一手房的价格天花板。此前，广州的限价天花板被摁在10万元/㎡以下。虽然不能说广州的限价政策放松了，但可以说广州的限价天花板已经突破了。这种突破，多多少少会带来房价可能上涨的市场心理预期。

　　2． 郑州代市长喊话房地产。

　　据《郑州日报》报道，郑州代市长在 2月15日召开的郑州市委经济工作会上说：“郑州的发展潜力很大，后劲十足，社会各界对郑州的预期特别是房地产业发展非常看好。”他的理由是：光是留郑大学生和外来务工人员这两个群体，在政策鼓励下，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

　　另外，郑州还将推出降低二手房税费等措施，拉动市民改善型住房消费。

　　更重磅的措施是大力推进安置房“货币化安置”，像2015年楼市去库存那样，拆迁户又可以拿到钱去买商品房。

　　3． 菏泽最低首付比例降至两成。

　　把这三个新闻放在一起，是不是有那么一点“惊蛰”的气息？如果再加上各个城市还在不断下降的房贷利率，“惊蛰”的气息是不是更浓郁了一些呢？

　　过去半年和未来半年的楼市，有可能跟二十四节气基本对应。过去半年，我们已经经历了“寒露”也经历了“大寒”；再过几天就是“惊蛰”了，“惊蛰”就是“春雷响，万物长”的意思。

　　当然，楼市如果要到“大暑”状态，还是需要一些时间的。

　　一线城市首先迎来春天，上海更早一些，去年11、12月二手房成交分别超过1.4万套和1.8万套，明显迎来了翘尾行情，并且1月新房和二手房价格环比上涨幅度都达到了0.6%。

　　北京、广州1月新房价格亦环比上涨1%、0.5%，市场复苏中。尤其是深圳1月新房价格也迎来了0.5%的上涨，但二手房价依然环比下降，加之深圳调控在一线城市中处于最严态势，预计深圳的整体复苏会相对晚一些。

　　相比之前，二三线城市更为分化，有良好基本面支撑的城市，包括人口流入和经济发展，同时供求均衡的区域，一旦房贷政策持续放松，市场交易就会快速“流动”起来，三四月成交量提升将是大概率事件。

　　目前包括降首付、降利率等大尺度政策都已跟进，但大都出现在三四线以下城市，后续跟进的城市将会进一步增多，同等市场环境下，政策放松的力度越大，市场复苏的脚步也将越快。

　　在各方强力救市的努力下，特别是1月宽松的货币信贷政策，人民币贷款和社会融资规模，都创下了历史最高水平，市场有微弱甚至不太确定的复苏迹象，还不能确定是春天。

　　过去几年的春天，是在各种调控政策频出，压制市场的背景下，迎来的春天。

　　而今年的春节不同，是在官方政策的大幅度转向，各种暖市托市政策不断，才换来了这个所谓的春天，是不是真正的春天非常不确定。

　　从数据看，“春天来了”并没有出现，因为去年上半年房地产数据较好，因此今年的数据同比去年，下跌比较明显。即便统计局数据显示1月数据有“止跌”迹象，但还没这么快企稳，只能说有企稳的信号。

　　房地产市场将呈现“√”的形态，当前处于降温的末端，而后续则有触底反弹的可能。

　　楼市要真正企稳

　　关键在于老百姓的收入和信心

　　楼市的春天会不会来，还有待时间考证。不过，住建部对2022年楼市的定调，已经有了。

　　上周四，国新办有一场跟房地产相关的发布会，住建部部长和副部长们说到了看起来有些矛盾的话：

　　一方面的关键词是：房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段；

　　另一方面的关键词：努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用，保障刚需，同时满足合理的改善性需求。

　　也就是说，2022年坚持房住不炒是真的，但去年下半年以来“楼市迅速降温甚至冰冻”显然也是不行的。

　　而且，得承认房地产市场对国民经济的重要性，牵扯面也大，产业链条又长，既关系到地方政府的财政收入，又影响到金融系统的稳定性。

　　说到底，国家不希望房地产大涨，但也不希望大跌，关键在于一个“稳”字。

　　但就目前来说，房地产市场还在谷底，如何能企稳？来看看专家们的分析。

　　暖市政策仍然会不断释放，甚至还会继续降低首付，降低银行贷款利率等。除一线城市和或许部分热点二线城市外，其他城市松绑甚至解除限购，也都可以期待。

　　但是，这场危机表象上是房地产企业的债务危机，而实际上是人们的信心危机，是2021年各种不利因素叠加的结果。

　　拯救市场，从根本上是要拯救人们的预期和信心。

　　影响人们预期和信心的，既有疫情，又有经济社会发展，以及人们切身能够感受到的自己及身边人的就业和收入情况等。

　　当然，还有这次危机的核心原点——恒大债务危机，以何种方式处置，对整个房地产市场和行业乃至金融系统，会造成多大的损失和伤害，会不会有更多房企爆雷，这些因素都影响着人们的预期。

　　楼市要真正企稳，关键在于老百姓增加收入。增加收入无非是两个方面，一个是大水漫灌，货币超发，已被验证不是个好办法。

　　第二个是老百姓的真实购买力提升，这要靠发展产业经济，目前中国正处在新旧动能转换的关键期，新动能尚未替换旧动能，老百姓收入不太可能大幅增长。

　　从2022年的短期情况来看，首先土地供应方面面临一个矛盾：各地政府无法迅速摆脱对土地财政的依赖，这意味着土地供应要保证一定的数量和价格，但开发商这边卖不出房子，没有足够的现金流去拿地，那如何去消化土地供应？

　　我建议：一是让国有房企以及当地的城投公司来拿地托底；二是在融资方面对民企适度放松。

　　此外，我建议政策不能再一刀切，调控要更精细化。

　　“房住不炒”政策调控至今，一直实施“一城一策”，也就是不同城市根据自身情况出台不同政策，但“一城一策”已不适应今天的情况。

　　据我观察，以长三角的上海、杭州、南京、苏州四个城市为例，在过去两年，一个城市的不同区域走出了不同的行情，有的区域几乎没涨甚至是跌，有的区域涨得较多，二八现象特别明显。

　　我认为，这时政策调控的颗粒度可以更精细化——从“一城一策”转变为“一区一策”“一县一策”。

　　不同区域，该压制的压制，该拉升的拉升，当然拉升不是说拉升房价。比如，土地供应要更具弹性，在房价上涨、土地价格上涨较快的核心区域增加土地供应量，一些产业相对靠后，人口流入不大的区域，适当减少土地的供应量。

　　再比如，允许不同楼盘的差异化。一些热门楼盘要理解开发商提出的5成首付、8成首付等高比例首付要求，而一些冷门区域的楼盘，则可以实行2成或3成的首付比例。

　　过去二十多年中国房地产市场的循环模式是：

　　楼市太冷，出了一套救市政策，短时间内还是没起色，于是就忍不住再多打几针猛药；猛药下去，确实很快就见效了，但市场又井喷了，只能出台打压政策；打压政策密集出台，短时间内还是没见市场降温，于是又忍不住再多打几针猛药……如此往复循环。

　　到了这一轮救市，官方称“稳楼市”，决策层格外谨慎，比过去任何时候都要谨慎。

　　从目前已出台的救市政策来看，没有用那种立马就能见效的猛药，都是用非常谨慎的措施——这是幸事。当前阶段最需要警惕的是：如果未来两三个月之内楼市还是没有起色，决策层能否克制住不用猛药。

　　一旦用了猛药，短期爽，下一个周期恐怕又将是一团乱麻。

　　不能急于见效，需要耐心等待，要对结果有信心。