房地产“闯入”营改增影响大 专家建议适当调整增值税的分享比例

    中国经济导报记者|马芸菲

    时值一线城市房价飘红，“营改增”的步伐似乎来得恰到好处：3月24日消息，财政部、国家税务总局颁布《营业税改征增值税试点实施办法》称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

    当“营改增”闯入二手房交易市场，将怎样影响房价？中央财经大学税务学院副院长刘桓接受中国经济导报记者采访时表示：“按照5%的税率算，不管房价上涨超过1倍或3~4倍，增值税缴纳金额都将小于营业税，二手房交易成本将下降。”

    购买不足2年按照5%的征收率全额缴纳增值税

    增值税，是对货物和服务流转过程中产生的增值额征收的税种，常规计征办法是逐节征收、环环抵扣，简易计征办法则类似营业税做法、对销售额一定比例（即征收率）缴纳增值税，类似营业税做法。

    营业税改增值税早在2011年便在上海试点，主要从交通运输和现代服务业两大业务板块开展。2012年后逐步扩大试点范围，普及到全国多个城市。

    房地产中介北京链家马连道分店的一名销售经理告诉中国经济导报记者，两会后，咨询或加速二手房交易的客户明显多了起来，大家都担心“营改增”之后，交易成本会上升。“有两个原则是政策层面已经明确了的，一个是原有的优惠政策将延续，二是总体税负不增加。”刘桓告诉中国经济导报记者。

    3月18日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署从今年5月1日起，将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。会议指出，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

    随后，财政部公布了四大行业增值税税率，建筑业和不动产业税率为11%。5月1日开始的扩围与以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

    此次《营业税改征增值税试点实施办法》指出，提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。提供有形动产租赁服务，税率为17%。境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。除以上三条外，税率为6%。

    同时，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

    据了解，5%的征收率，在我国目前增值税体制下，是一个全新的税率，属于过渡政策的范畴。原增值税一般纳税人有17%、13%这两档税率；此前“营改增”试点四年时间，试点一般纳税人分别适用11%、6%的税率，针对小规模纳税人仅有3%这一档征收率。

    业内分析认为，最终选择了5%，而没有选择11%，原因就应该是坚持总体税负水平不增加的原则，减轻纳税人负担。