房地产“闯入”营改增影响大 专家建议适当调整增值税的分享比例(2)

    税负是否会增加？

    增值税来了，对房价影响究竟几何？

    据专家介绍，增值税额是根据买入和卖出的差价判断，在这期间房子增值幅度越大，缴纳的增值税也就越多。这就意味着，增值税究竟是否会高过营业税还不一定，这取决于最终的交易价格。对于一些年限较长的房子来说，甚至更多取决于此前的价格上涨幅度，目前短期的影响相对较小。

    正如刘桓的分析，此前很多机构预计，税率将参照不动产业的11%，所以如果小幅上涨或不涨，那么增值税负担将小于营业税，如果房价成倍上涨，那么增值税负担很有可能大于营业税。但如果是5%，那么无论房价涨幅大小，税负都将减轻。

    当前二手房交易营业税的征收税率主要以5.5%或5.6%为标准。以买入价为100万元的房产为例，在免征年限外出售该套房产溢价30万元，即以130万元成交。按照现行的政策，需要交纳营业税为130万×5.6%=7.28万元。若按照假设5%的增值税的征收标准，即需交纳30万×5%=1.5万元。增值税的负担要小于征收营业税的负担。

    一旦房产从100万元涨到了250万元。按目前的营业税征收规定，则需要交纳250万×5.6%=14万元，如果按照假设5%的增值税的征收标准，则需交纳（250-100）×5%=7.5万元。这时，征收的增值税依然小于营业税。

    此前，我国部分行业已经试点“营改增”。参照先例来看，“营改增”试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。截至2015年底，“营改增”累计实现减税6412亿元，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税。

    根据此前财政部和国税总局针对“营改增”问题的答记者问，目前，距全面推开营改增试点已不足2个月时间，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，准备的时间紧、任务重。从前期试点的情况来看，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围后，各类企业购买或租入上述项目所支付的增值税都可以抵扣。特别是将不动产纳入抵扣范围，减税规模较大、受益面较广，通过外购、租入、自建等方式新增不动产的企业都将因此获益，前期试点纳税人总体税负会因此下降。同时，原增值税纳税人可抵扣项目范围较前期试点进一步扩大，总体税负也会相应下降。