“共富”吹到香港楼市 领展抛物线下跌可点部署？

    监管风暴蔓延，市场已成惊弓之鸟，日前有报道指中央与本地地产商闭门会议，要求增加住宅供应且用词辛辣，随即引发本地地产股集体洗仓，然而不论事件孰真孰假，以民生商铺、停车场收租为主业的领展(SEHK:823)受影响程度低，当前地产股弱势陪跌，正好是长线投资时机。

    9月17日港股收市后，《路透社》报道，北京视香港高楼价是2019年社运根源，年内向香港主要地产商提出新任务，要求他们投放资源和发挥影响力用于支持北京利益，帮助解决可能破坏社会稳定的房屋短缺问题。

    然而《香港经济日报》于9月18日已援引接近中方消息报道指，《路透社》此前报道的消息不正确。消息人士指，中央是希望香港尽快解决土地房屋的深层矛盾，但关于闭门会议要求地产商某些任务的说法，并不正确。

    零售收租业务不受影响

    不过，9月20日港股周一开市，本地地产股依然受重创，反映市场忧虑依然。新地(SEHK:16)、恒地(SEHK:12)、新世界(SEHK:17)、长实(SEHK:1113)跌幅介乎9%至13%。领展亦跌3%，跌幅明显较一般地产股轻微。

    领展跌幅较少，最主要原因是公司的核心业务全属非住宅用途物业类别的收租物业。截至3月底，公司2020至2021财年64.2%营业额来自本地零售物业停车场占17.6%，而内地零售物业的营业额占比为9.5%。本港零售物业及停车场均集中在大型公共屋邨，商户均属民生必需类别，而屋邨居民数目稳定，对零售及停车场需求稳定，因此即使政府真能推动住宅供应，对领展现有的收租业务基本不会带来影响。

    再者，房屋问题一直是历届政府都解决不了的事情，尽管中央出手，在地皮兴建发展需时下，住宅供应也绝对不是数年间可以与需求取得平衡，因此对中短期楼价的压力也是有限。反而，政策的不明朗才是本地地产股大跌的元凶。在一众地产股跳水的情况，领展也不能幸免要陪跌。

    值得留意是，领展近年积极拓展内地租务市场，也有望降低业务过度集中本地零售物业的风险，且还能为增长带来新动力。

    连续15年增分派兼有5厘高息

    领展是一家值得长线持有的公司。根据《房地产基金守则》，领展必须将除税后的9成净收入，分派予基金单位持有人，而2006年上市至今，公司每年派息均能增加，且已持续15年。

    上财年在疫情打击下，公司的分派仍能继续提升，而今年疫情明显缓和，加上市道已见复苏，未来派息有望保持上升趋势。按65.5元计，彭博综合券商预估领展今年股息率将达4.7厘，而下财年为4.89厘，2023至2024财年会升至5.07厘。

    在低息环境预料继续持续多年下，近5厘的收息股绝对属高息一族。在派息前景维持稳定下，相信可为领展股价带来强劲防守力。

    事实上，领展过去2个月累跌近2成，现价已有相当吸引力，惟大市表现波动，股价仍有随大市向下而继续调整的可能，故建议投资者采取分注形式吸纳作长线投资。