投资秘诀是掌握时空

    近年笔者较满意的投资是核心铺，但不敢托大或炫耀，因为在铺市的江湖中我只是一粒微尘！不想在前辈面前班门弄斧，但近期很多人对商铺投资作出了负评，当中有不少观点令人啼笑皆非！笔者想分享个人的看法！

    首先，铺位的投资期是长达二、三十年，评论眼前和短期的表现，其实并没有意义的！不少人用第一年或眼前的租金作评论，举例笔者近年买入的铜锣湾勿地臣街铺位是用每年加租的长租约，第一年租金往往较便宜，但两年后的今日已根据合约将进入第二次加租期，回报率由当初1.3%去到2.2%！

    一些人以“铺位市道差”等于买了铺会蚀本，并不合逻辑，既在谷底买入怎会损手？笔者近年买入的两个铺位与最近同类型的成交比较，我仍然是买了“平嘢”。

    有些人说：“投资物业不如去银行做定期收息？”这个说法似是对，又可以说是错！首先投资者要问自己为什麽要买入物业？我个人来说买入物业是为了得到“长远的回报”，如以此作标准，定期利息是满足不到的。投资的重点是掌握时空！在三个月内的时空，定期存款息口很多时是上佳的选择！但超过三个月的定期息口会比三个月期的更低，即是说超过三个月的息口情况，银行也并没有太多信心。

    买楼的回报期最快是三年，定期息口没可能给予有关保证！买铺的回报期最少是10年至20年。

    定期息口高于按揭息口这个情况不应该是长远的常态。

    另外，买铺其中一个目的是，它是一个融资再生能力高的项目。假如笔者仍然有名可以以8千万元买入多个天水围嘉湖山庄的单位，将来再融资的能力及潜力会相对比买8千万元的铺位低很多。

    铺位本来就是低成数按揭的投资，本身就需要较多资金去“睇门口”，投资者只要现金流多于借贷槓杆，其实亦等于定期收息多于借贷成本！无错，高借贷无论是什麽市道下都是不应该的，但是显然现时息口的情况是对善于使用槓杆及资金对冲的投资者非常有利。

    买铺是看好香港未来仍然是金融中心，如果相信香港是金融中心的话，市场购买力会回来。事实香港市场正在回复中，只是我们回复得较慢而已！有很多行业和商店正在增长，包括食品、饮食、名錶、手袋等，威士忌和配合冷藏运送及储存的清酒市场亦是有大增长，笔者相信通关后香港要配合大量的优才专才入境，我们的消费市场会有新的活力。