房地产：主要布局一二线重点城市的周转型二线房企

    1、一周行业热点

    央行公布最2017年金融统计数据报告,2017年居民中长期贷款新增5.3万亿元,同比降7%,占新增人民币贷款39%,2016年占比45%,随着政策面收紧主要由房贷组成的新增居民中长期贷款出现下降,但依然维持高位。从存量来看,2017年末房地产贷款余额32.25万亿,同比增21%,个人购房贷款余额21.86万亿,同比增14%,同比增速均有大幅下降,尤其个人购房贷款余额。但从占各项贷款的比重来看,房地产贷款余额及个人购房贷款余额的比重分别达到27%及18%,2017年继续攀升均创历史新高。可以说房地产行业在信贷体系中依然具有非常重要的地位,房地产行业的平稳健康发展至关重要。

    2、最新观点

    基本面来看,2018年前两周重点城市成交表现较为平淡,新房成交累计下降12%,其中二线城市第二周表现较为突出,新房成交同比由负转正升5%。我们维持2018年一二线重点城市销量增速有10%以上的回升,全国销量降3.7%的预测。

    政策面,1)需求端,在“满足首套、支持改善、遏制投机”的目标下,目前的调控政策对刚需存在错杀,政策边际微调的空间增大,但在“保持调控政策连续性和稳定性”、“房住不炒”、“遏制投机”的要求下,全面放松可能性不大。2)供给端,在“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的目标下,增加土地供应、多元化供应主体及产品预计仍将延续。近期对宅基地三权分置的探索、去年开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作等都符合增加土地供应、多元化供应主体及产品的目标。

    股价表现来看,板块连续四周跑赢大盘,近几周表现抢眼,随着股价上涨,板块静态估值水平超过一年中枢的位置,但考虑到前两年靓丽的销售表现及结算的滞后,动态估值依然处于相对较低的位置,整体安全边际较强。

    我们维持推荐1)主要布局一二线重点城市的周转型二线房企,如新城控股,2)三四线市场下行背景下优势凸显的三四线龙头房企,如华夏幸福,此外维持推荐1)集中度加速提升的低估值龙头房企,包括万科保利招商等,2)受益租赁政策密集出台的租赁主线个股,世联行。

    3、核心组合表现

    本周地产板块继续上涨2.92%,连续四周跑赢大盘,本周涨幅在28个行业中排名第3位,表现持续强势。我们稳健组合上涨9.9%,进攻组合不涨不跌,分别跑赢板块7pc及跑输板块3pc。2017年至今稳健组合累计收益101%,大幅跑赢板块12%及沪深300指数28%的收益表现。

    4、风险提示:调控超预期、房产税进程超预期、棚改进程低于预期。（中国银河证券）