房地产：营改增政策落地

    政策跟踪

    营改增政策落地:财政部和国税总局公布了全面推行营业改增试点的实施办法:对于二手房采取过渡政策办法,个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。根据试点办法,上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

    史上最严上海地产新政高调出台:上海市政府新闻办25日举行市政府新闻发布会,新政内容主要涉及以下几个方面:(1)限购升级:非上海户籍社保年限提至五年,购房资格审查加强;(2)限贷升级:“认房不认贷”,二套普通自住房首付比例不低于50%;非普通自住房首付比例不低于70%;(3)整顿市场秩序,规范从业行为,严禁场外配资;(4)供给端:加大土地供应利于稳定市场预期,防止捂盘惜售等行为;(5)建立统一、规范的房地产市场信息定期发布机制。

    深圳市发布楼市调控新政:规定:(1)非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年;(2)近2年内有住房贷款记录的或在深圳市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。

    我们的观点:

    此次深圳和上海的楼市调控思路基本相同,旨在提高购房门槛,打击改善性需求和投资性需求。但同时将不可避免的会抑制刚需。

    从历史上看,2011年“国八条”规定二套住房首付款比例不低于60%,已有1套住房的当地户籍居民家庭限购1套住房;已有2套或有1套及以上非当地户籍家庭不能购房。政策实施后,2011年全年北京商品房、二手房销售套数同比下降13%、43%,上海商品房、二手房销售套数同比下降11%、28%。深圳二手房销售同比下降46%。

    2012年政策略微宽松后,北京的一手房、二手房成交同比上升20%、16%,上海一手房、二手房成交同比上升5%、41%。2013年“国五条”北上广深等城市都将二套房首付提高至七成,结果一线城市一、二手房销量不减反增。

    我们可以看到的几点规律是:1)不管是限购还是提高首付比例,政策调控下一线楼市确实会出现回调。2)政策一旦放松,一线城市的楼市又立刻回暖3)调控的反应时滞加长,2013年2月份出台的国五条导致2014年一线城市的楼市整体低迷,不像2011年传导得那么及时。4)对比政策调控下成交套数的回落,总体来说一线城市的房价在调控下还是保持平稳上升。

    从需求的角度来看:1)上海购房资格2年变5年,深圳1年变3年能够某种程度上抑制刚需。根据上海中原数据统计,2015年上海购房者中48%是外地人口,占比较高。但是值得注意的是,2011年就实施了限购政策,因此这个政策主要影响到的是5年/3年内新流入的人口。2)上海二套房首付50%(普通),首付70%(非普通),深圳认房认贷首套首付比例3成提升至4成,这将很大程度上影响改善性需求,上海140平米以上的新房占成交量的15%左右,而目前改善性需求在一手房、二手房市场上成交占比较高,短期内影响较大。

    从供给的角度来看:1)上海2月份的房地产成交数据产生了微妙的变化,商品房成交的平均面积有所下滑,根据线下的调研,这可能是由于在房价疯涨的情况下政府拖后了向部分开发商发预售证的节奏,大部分2、3月份发放预售证的楼盘在比较偏的地段,这样能有效控制平均单价。另外,325政策出台后,若集中发放预售证,加大供给,新政出台后需求又有所萎缩,这样能够在短期内形成供大于求的局面,压低房价。但是,长期来看,上海的土地供应仍然比较有限。2011年,限购政策和土地供应量上升双管齐下调控楼市,而今年全年的情况还需要观察土地供应量是否能放大。2)深圳的调控新政中提出:“通过增加居住用地供应、盘活闲置土地、加大城市更新和棚户区改造力度,从供给侧加快住房有效供应,平衡供求关系。”这是本次新政中的一大亮点,因为深圳楼市最大的问题就是新房供给太少,从供给侧进行调控整体来说比较有利于深圳楼市的长期发展。

    行业跟踪:

    一手房:环比下降0.7%,同比上升71.4%本周中泰跟踪60大中城市一手房合计成交90,056套,环比下降0.7%,同比上升71.4%,年初至今累计同比增长35.2%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为4.9%、1.1%和-3.1%。

    二手房:环比上升18.4%,同比上升172.1%。

    本周中泰跟踪的18个城市二手房成交合计32,833套,环比上升18.4%,同比上升172.1%,年初至今累计同比增长101.3%。一线、二线、三线城市环比增速分别为22.3%、18.2%、14.6%。

    库存:可售套数环比下降0.1%

    本周中泰跟踪本周中泰跟踪全国25大城市住宅可售套数合计1,136,234套,环比下降0.1%,去化周期36.4周。一线、二线、三线环比增速分别为-0.9%、-1.1%、0.5%。一线、二线及三线去化周期分别为23.5、23.1、58.7周。

    土地(2016/03/14-2016/03/20):成交价环比上升,供应量、挂牌价、成交量环比下降

    本周全国100大中城市供应土地规划建筑面积环比下降14.4%,同比上升13.1%;挂牌均价环比下降11.4%,同比上升58.9%;成交土地规划建筑面积环比下降43.2%,同比下降60.5%,一线、二线和三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-100%、-65.4%和-10.5%;成交均价环比上升80.1%,同比上升103.7%;成交总价环比上升2.3%,同比下降19.6%。

    公司跟踪

    绿地控股:办理完成了相关工商变更登记手续,公司名称正式变更为“绿地控股集团股份有限公司”。

    陆家嘴:拟发行规模不超过人民币50亿元的债券,面值100元,按面值平价发行,期限不超过5年(含5年)。公司及其全资和控股子公司将接受控股股东上海陆家嘴(集团)有限公司余额不超过人民币30亿元的贷款。2015年1-12月份公司实现房地产租赁收入为21亿元,同比增加25%;住宅物业销售签约面积23.98万平方米,合同金额近60亿元;住宅销售收入16.52亿元,同比减少23.8%。拟按每10股向全体股东分配现金红利5.08元(含税)并送红股8股。

    廊坊发展:2015年公司营业收入1,173.95万元,归属于上市公司股东的净利润亏损64,151,326.84元,同比大幅下降1156%。鉴于公司可供股东分配的利润为负,拟决定本年度不进行利润分配,也不利用资本公积金转增股本。

    万科A:本次重组较为复杂,交易金额巨大,除深圳地铁等潜在交易对手外,公司还在与其他潜在对手方进行谈判和磋商。

    栖霞建设:去年实现营业总收入57.45亿元,同比增加101.68%;实现利润总额2.64亿元,同比增加243.84%;实现净利润1.76亿元,同比增加1323.39%;实现归属于母公司所有者的净利润1.86亿元,同比增加1338.13%;实现每股收益0.1769元。公司结算销售面积55.16万平方米,其中商品房结算面积27.68万平方米,比上年同期增加95.07%。拟向全体股东每10股派发现金红利0.5元(含税)。

    信达地产:2015年归属于母公司所有者的净利润为8.6亿元,较上年同期增12.05%;营业收入为81.36亿元,较上年同期增67.73%;基本每股收益为0.56元,较上年同期增12.00%。拟向全体股东每10股派发现金红利1元(含税)。

    北京城建:2015年归属于母公司所有者的净利润为14.29亿元,较上年同期增4.10%;营业收入为91.78亿元,较上年同期减8.32%;基本每股收益为0.91元,较上年同期减18.02%。拟向全体股东每10股派发现金红利2.8元(含税)。拟非公开发行不超过3000万股优先股,募集资金不超过30亿元。

    中粮地产:2015年归属于母公司所有者的净利润为7.22亿元,较上年同期增20.60%;营业收入为135亿元,较上年同期增49.32%;基本每股收益为0.4元,较上年同期增21.21%。拟向全体股东每10股派发现金红利0.4元(含税)。拟为控股子公司北京正德兴合房地产开发有限公司向建信信托有限责任公司申请的不超过20亿元人民币贷款提供担保。拟受托经营管理苏州苏源房地产开发有限公司、中粮集团(深圳)有限公司的全部经营管理业务。

    投资建议:我们认为新政出台后整体市场预期会有所调整,短期内上海和深圳的楼市无疑会降温(其实新政出台前,地产中介的上访客流已经有所减少),今年二线城市相较一线和三四线有更大的弹性空间,板块上建议把握拐点出现后的买入机会,建议重点关注:1)被低估的蓝筹股:保利(未覆盖),招商蛇口;2)NAV大幅折价,未来转型可期:华联控股,泰禾集团(未覆盖),新城控股(未覆盖)3)国企改革预期:鲁商置业等。

    风险提示:去化政策出台进度不达预期,刺激效果不达预期。（中泰证券）