物业管理：中期业绩展望乐观 房地产调控影响有限

    上周港股物业管理板块回调一成,因市场整体在贸易战再升温、经济前景不明朗的背景下重新大幅下挫。我们对物业板块中期业绩展望乐观,也认为房地产的持续调控对板块未来两三年的业绩影响有限,但近期股价走势仍将更多受到大盘走势的影响,我们建议投资者可以逢低吸纳,维持行业超配评级。

    基于我们覆盖的三家物业管理公司,我们预测2018年中期收入平均同比增长43%,其中,彩生活服务因受益于万达物业自二季度开始并表,预计收入同比增长超70%,相比同期绿城服务同比增速预计约30%,中海物业约20%。与此同时,我们预计2018年中期股东应占溢利平均同比增长38%,其中彩生活服务同比增速超50%,相比同期中海物业同比增速预计约32%,绿城服务约25%。此外,我们注意到今年新近上市的两家物业管理公司均已于近期发布盈喜,其中雅生活服务预计2018年中期股东应占溢利同比增长超150%,主要受益于公司在管面积的增加以及多元化增值服务收入的上升,而新行业龙头碧桂园服务则预计2018年中期股东应占溢利同比增长超110%,主要受益于公司管理面积的迅速扩张、增值服务收入上升带来的业务结构优化以及因获“高新技术企业”而产生的税收红利。

    我们预计这三家物业管理公司的平均毛利率将从2017年的29.1%提升0.7个百分点至2018年中期的29.8%,其中彩生活服务以超40%的毛利率位居首位,相比同期中海物业毛利率略超30%,绿城服务约18%。物业管理公司的主要业务可以分为两大类 – 物业管理服务和增值服务,占总收入的平均比例分别为80%和20%,并由此分别贡献毛利润的60%和40%,这意味着增值服务的平均毛利率高达50%,而物业管理服务的平均毛利率约为20%。相比去年全年,我们预计中海物业2018年中期毛利率将有所改善,主要受益于毛利率为100%的酬金制管理面积占比提升(相比包干制管理下毛利率约14%),同期彩生活服务毛利率可能小幅回落,主要因并表万达物业带来包干制管理面积占比上升,绿城服务毛利率则仍将承压,因增值服务板块需更多时间培育。

    当前,绿城服务和中海物业位列港股通交易名单,其中内地投资者持股比例分别为7.66%和2.64%。此外,我们注意到,彩生活服务在今年年初的指数调整中被深交所调出港股通交易名单,于2018年3月5日正式起效,因其未能满足相关市值要求。至于即将到来的2018年8月10日恒生系列指数调整,其成本股变更将于2018年9月3日起效,并将相应更改港股通交易名单,我们计算彩生活过去12个月(2017年7月-2018年6月)的月末平均市值满足50亿港元的要求,预计其将被重新纳入港股通交易名单,此外,雅生活服务和碧桂园服务也有望在此次指数调整中被纳入港股通。

    即将到来的指数调整以及中期业绩将是近期催化剂。港股物业管理板块自6月高位有所回落,年初至今上涨24%(相比同期恒生国企指数下跌9%),目前板块平均估值为17倍19年PE,其中绿城服务估值为24倍19年PE,中海物业估值为17倍19年PE,彩生活服务估值为11倍19年PE。因上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长,且该板块受房地产调控持续升级以及融资收紧的影响较为有限,我们维持行业超配评级,同时也提示近期股价走势仍将更多受到大盘走势的影响,我们建议投资者可以逢低吸纳。（申银万国）