房地产企业如何度过 “寒冬”……

　　在房地产市场尚存寒意的背景下，中国房地产行业展现出一些积极的信号。在新常态下，房企们正在通过调整转型、降杠杆、资金统筹和探索新质生产力等方式，努力穿越周期，迎接市场的新变化。

　　覆盖着地产行业的冰雪尚未彻底消融。

　　2021年，地产行业仿佛一夜入冬，过去以高杠杆为特征的“规模论”失效，整个行业进入了漫长的调整期。

　　2023年以来，政策端的“暖风”频频吹来，楼市销量开始筑底，“幸存者们”在房地产行业的谷底中，逐渐找到渡过寒冬的路径。

　　回首过去，龙湖等一批知名房企在行业的艰难岁月中，通过降杠杆、优化负债结构等一系列举措，在周期的寒冬里守住了财务底线与基本盘面。

　　面对市场的巨变，这些房企不再局限于过去追求的规模增长，而是更加注重产品品质、服务体验和科技创新。他们以转型为契机，积极探索开发+运营+服务等全新业务板块，为行业的可持续发展奠定了坚实基础。

　　筑底回稳，市场逐渐走入新平衡

　　房地产市场正在逐渐摆脱过去的阴霾，迈向新的发展阶段。

　　3月28日，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，512套高层住宅房源在一日内售罄，销售金额达到196.5亿元，刷新了全国单个楼盘的开盘销售金额纪录。此前这一纪录的保持者是2020年开盘的深圳华润城润玺一期花园。

　　这一消息给众多开发商打下了一剂强心针，从当前的种种迹象来看，笼罩在房地产行业上空的阴云已经开始松动，市场逐渐有了走出谷底的现象。

　　今年1月下旬以来，北京、上海、广州、深圳相继出台放松住房限购的楼市新政，提振市场预期；5年期LPR也在松绑，这都在给市场释放积极信号。

　　据克而瑞数据显示，近期，南京、成都、武汉、天津、青岛等地房产市场持续升温，其中南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高，成都新开盘项目去化率保持在60%以高位水平。

　　从数据来看，购房需求开始回升，业内人士也纷纷对房地产市场给出了复苏预期。

　　支撑房地产发展的长期因素是人口，人口发展特征的变化也会对房地产产生深远的影响。据国家统计局数据显示，2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人。常住人口城镇化率为66.16%，比2022年提高0.94个百分点。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受媒体采访时表示：“按照75%的城镇化率水平保守估计，我国仍至少有9个百分点的空间，城镇人口总体将增加1.3亿人，这必然会带来新的增量住房需求。”

　　事实上，在过去很长一段时间里，房地产行业对供需矛盾存在错判，一众房企推崇“规模论”，以快速加杠杆推动高规模，再由规模驱动收入和利润增长，使得行业矛盾不断累积。随着房地产市场“泡沫”破灭，整个行业也进入了深度调整期。

　　随着房地产量价只涨不跌的“神话”破灭，曾经无往不利的“规模论”失效，一众房企都面临着巨大的挑战，也对他们提出了更高的要求。

　　在这种情况下，头部房企集中度得到了提升。根据克而瑞数据显示，2023年1-12月，前十房企销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%提升至2023年的43.9%，比例接近半数。

　　同时，在这场优胜劣汰的淘汰赛中，闯入决赛圈的房企找到了销售规模与利润新的平衡点。

　　适应周期

　　经历了周期的洗礼后，随着市场筑底回稳，步入新阶段，不少“幸存者”意识到，缩表已经成为必然，不过，其中存在着主动缩表与被动缩表的差异。

　　在这种情况下，出色的降杠杆能力以及资金统筹能力，成为房企的核心竞争力。

　　最先提出“活下去”的万科管理层就曾表示，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。

　　以龙湖为例，自2022年开始，公司就对以往负债规模、资产规模上升的模式做出了改变，提出了高质量发展模式。2023年龙湖首次实现了全集团经营现金流为正，并表示将坚持经营性现金流为正的内生发展模式。

　　同时，2023年，龙湖的有息负债是从2080亿元降到1926亿元，下降了154个亿，银行融资占比达到了77%。据龙湖管理层透露，截至目前，龙湖年内到期债务余额147亿元，占比不到8%，其中境内债券60亿元。龙湖表示，将视市场环境保持有息负债的稳步下降，并且负债的稳步下降是靠正向的经营性现金流去带动，而不是靠被动出售资产或者被动降低在手现金去降负债。

　　资料显示，截至2023年末，龙湖集团的有息负债规模持续降低，三道红线指标继续稳居绿档，剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年。

　　如果说出色的降杠杆能力和资金统筹能力铸就了一艘足以抵抗周期严寒的巨轮，融资则成为另一股助推房企穿越周期的活水。

　　对于房企来说，财务安全的核心就是融资渠道是否畅通。2023年年内，龙湖集团净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。2023年7月，龙湖获得5年期的31亿港元银团贷。2023年8月和12月，龙湖分别发行两期中债增进担保债券，规模分别为11亿元、12亿元，利率分别为3.50%、3.66%，期限均为3年。

　　地产行业的重构仍在继续，经历了优胜劣汰、分化整合、模式转变后，就是全行业的转型升级。

　　转型升级

　　随着行业转型的脚步，新的机遇和挑战也纷至沓来。规模神话破灭，行业逻辑重整，幸存下的房企还能做些什么？

　　实际上，过去一年间，“如何让老树开出新芽”，是不少房企都在思考，在这种情况下，第二、三曲线显得尤为重要。

　　瑞银就在研报中表示，长远来看，房地产市场将会萎缩，预计开发商每年的合同销售额上限为3000亿元；大型开发商需要将其业务模式转变为商业地产模式，类似于华润置地、龙湖。

　　可以看见的是，近两年，不少房企都在进行多元化业务探索。华润置地提出“3+1”主要业务结构，开发销售、不动产、轻资产管理与生态圈要素型业务并举；招商蛇口在开发业务的基本盘下，资产运营与城市服务业务也开始发力；龙湖则是清晰地划分出开发、运营、服务三大业务板块，相互协同以应对多变的局势。

　　据了解，在龙湖的表述中，运营业务、服务业务也被龙湖统称为经营性业务，2023年，龙湖集团实现经营性收入248.8亿元，占龙湖集团收入比例约为14%，占归母核心净利的比例超过60%。

　　可见不断成长的经营性业务板块已经成为龙湖业绩的第二增长曲线。同时，开发业务之外，经营性业务也成了“幸存者们”的必修课。

　　此外，新质生产力也让地产市场焕发出新的生机。

　　对于房地产行业来说，新质生产力是指领域新、业态新、模式新的生产力，它与传统的房地产生产方式相比，具有更高的科技含量。

　　龙湖在科技上的探索应用、三大业务板块业务成熟，以及产品的不断迭代，为探索行业新质生产力，提供了着力点与实践经验。

　　据了解，受益于龙湖在数字科技领域超百亿的长期投入，公司一年多前发布的智慧营造品牌龙湖龙智造已经构建起行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地产数字科技集群，成为龙湖集团新质生产力的重要载体。

　　同时，龙湖对产品力进行了数轮革新。公司推出的“御湖境”、“云河颂”都得到了消费者的广泛认可。一系列布局让“一个龙湖”生态体系不断发展壮大，也为龙湖穿越周期提供了源源不断的动力。

　　地产行业进入调整期已有三年的时间，这些房企的转型之路不仅是对过去的反思，更是对未来的展望。在新的常态下，房地产企业需要更加注重品质、创新和服务，与时俱进，才能立于不败之地，以更好的姿态迎接未来的挑战与机遇。