2023年度中国商业9大关键词

     转眼年关将至，对于即将过去的2023年，相信大家一定百感交集。一起来回顾一下这不同寻常的2023年，同时对来年做一些展望。

     对于商业行业而言，可以用以下9个关键词来勾勒2023年的商业画像，分别是：消费下行、行业重塑、首店争夺、非标商业、奥莱狂奔、存量改造、重奢崛起、去零售化、组织更新。 

     一、消费下行

     进入2023年，大家认为疫情放开经济会快速恢复，但不料现实不及预期。中国群体的收入结构呈现陡峭金字塔型。高端收入人口占比较少，中低收入人口占比过高，中国进入M型社会。

     1、关于消费降级与消费升级

     消费从来都不是单纯存在的，一定与经济基础和经济发展息息相关。

     进入后疫情时代，消费降级和消费升级并存。M型社会，富裕阶层仍然存在，中产阶级加速下沉，中底部呈现扩大趋势。

     2、三大业态此消彼长

     （1）餐饮消费年初高开下半年回落。餐饮消费总量呈现上升趋势，因为Z世代基本不做饭，不是点外卖就是去餐厅。不过因为2023年餐饮供给量迅速扩大，导致下半年生意下滑严重。

     （2）零售整体下行。消费降级成为老百姓消费大趋势，除了偶尔爆发以外，大部分时候捂紧钱袋子。

     （3）体验业态两极分化。涉及精神消费和健康消费方面，有不错表现。教培业态持续转型中。健身、电玩、儿童娱乐，均下滑严重。

     如果细分品类，倒是有些例外，茶饮品牌如霸王茶姬、茶颜悦色、乐乐茶、马伍旺、茉莉奶白等快速扩张，成为年轻人的新宠。餐饮类如湘菜、川菜、贵菜等重口味中餐，因为口味对口性价比高，受到年轻人的欢迎。

     还有各种类型的网红火锅，如萍姐公路火锅、怂火锅、朱光玉火锅等等，也是在海底捞之后成为网红打卡点。在西式面包之后，崛起的是中式糕点，现在几乎成为每个商业体的标配。

     二、行业重塑

     商业地产开发商遭遇两方面压力：

     首先是现金流危机。因为“房住不炒”等有史以来最严苛大调控政策，房地产开发商高杠杆金融模式遭遇重大现金流危机，有的企业卷入巨大债务危机，有的企业抛售资产自救，有的直接将商业项目甩卖。

     其次是激烈的市场竞争。因为经济和消费因素以及过量供给下的强竞争，在营项目经营压力增大、空铺增多、预期并不乐观，筹备项目也遭遇资金投入和招商双重考验、存在较大不确定性，故不少开发商选择放弃商业，但也有例外。

     以华润万象生活为例，旗下有万象城、万象汇和万象天地三大产品线，截止2022年12月31日在营购物中心已达86座，同时在2023年完成12个项目开业。华润万象在这个阶段体现超脱非凡的实力，一方面是还可以继续重资产开发，拿到优质地块进行商业经营和高品质房产的开发销售，如长春万象城、昆明万象城等，另一方面依托自身较好的品牌势能和精细化运营能力，收割有潜力有价值的商业项目，如兰州万象城，达到轻重并举发展策略。

     再如招商蛇口，2022年底拥有在营商业项目33个，2023年开业12个项目，包括17万㎡厦门海沧招商花园城和15万㎡上海曹路招商花园城等重资产项目，印力集团在管项目超过150个，其中2023年开业新项目9个，包括深圳湾睿印RAIL IN和上海龙华会2个非标项目。截止2022年年末，大悦城控股商业在全国超过20个城市拥有40+个项目，2023年新开业6个项目，包括无锡江南大悦城、北京京西大悦城等。

     虽然连锁商业规模之王万达仍计划开业56个新项目(数量可能有变化)，但是基本没有重资产项目，几乎全部为轻资产合作。

     三、首店争夺

     “首店”一词最早出现于国际化连锁品牌进驻中国市场的新闻报道中，指某一行业领域里代表性较强的品牌或新品牌在某一区域开的第一家店，也指传统老店通过业态创新和模式创新形成的新店，如概念店、体验店、旗舰店等。

     首店争夺，大致分为两个层面：

     第一个是商业体层面，是各项目区别于竞争对手，在内容差异化方面做出的努力，首店品牌阵营更决定了项目定位、招商能力和未来发展。

     第二个是城市层面。各大城市为促进经济和消费发展，打造消费中心城市，大力引进首店品牌，并在引进奖励、税收奖励等多方面加大措施落地。

     以南京IFC为例，定位高品质商业综合体，位置在南京河西元通商圈，商业面积9.3万㎡。这个项目倍受政府、行业和消费者关注，一方面是IFC开发商为新鸿基，奢侈品经营背景深厚，另一方面在不算成熟的元通商圈挑战200亿级商业寡头德基广场，是个十分有看点的行业大事情。

     南京IFC已集齐六大重奢里面除爱马仕外五家顶奢品牌(Cartier、LV、CHANEL、DIOR、GUCCI)以及一众奢侈品牌Tiffany&Co.、FENDI、BVLGARI、梵克雅宝、Celine、MONCLER、CANADA GOOSE等，意味着南京第二座重奢商业体诞生。

     同时IFC极力提升餐饮品质，引进一大批首进品牌，包括米其林餐厅和黑珍珠餐厅，打造高端餐饮的顶流阵地。比如引进了主打宁波菜的甬府尊鲜、主打新京菜的柿合缘、香港老牌利苑酒家、逸道、四面泰、上海正斗粥面、鮨政·Omakase、PUTIEN莆田，南京首家tea'stone、南京第二家B&C黄油与面包、南京第三家SHAKE SHACK。包括首家福建黑珍珠餐厅CHIC1699远洋私厨、余欢等一众高品质餐厅。

     对此，德基广场也不堪示弱，中国第一商圈南京新街口商圈的104家品牌首店中，德基广场的新开首店数量最多，足足有56家，更是包含所有首店中的唯一一家亚洲首店PRADA BEAUTY。

     今年以来，Carolina Herrera亚洲首家旗舰店、Unknown未知形态全国首店、HARRY WINSTON江苏首店、WENSLI南京首店等品牌也陆续登陆，进一步强化了德基零售业态的龙头地位。餐饮品牌更是迎来“大换血”，泓0871臻选云南菜、宴遇、柿合缘新京菜、正店、蟹道·力二多食、那时新疆、有雲·川菜、山缓缓等一批米其林、黑珍珠入选餐厅品牌，大大提升德基餐饮业态竞争力。

     四、非标商业

     非标商业是商业细分和进化的产物。

     在商业供给过剩与消费下行之下，商业进入了异常惨烈的淘汰竞争阶段。标准化商业，粘贴复制化已经不被Z世代年轻人青睐，个性化非标商业在异常沉闷的2023年成为一大新亮点。

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