楼市是资产还是负债？论2024年债务周期

    楼市是一种资产形式，但同时也可能是负债，这取决于个人的财务状况和投资策略。过去的历史表明，债务危机是经济周期的一部分，并且这种危机往往在一段时间后会再次出现。例如，过去100年中发生了48次一般性债务危机，并且有三次大型债务危机，包括2008年金融危机、1930年代的美国大萧条，以及1920年代德国的高通胀经济萧条。根据统计分析，这些大型债务危机大约每15年左右发生一次。如果按照这个模式，下一次大型债务危机可能在2023-2024年发生。

    很多人认为买房比租房更好，主要原因是认为房产是一种资产，而租房只是帮助他人还房贷。然而，如果在三年前以10%的首付购买一个价值1,000万的物业，借款900万，首付100万，那麽你的负债将是800万。真正的资产是在扣除负债后剩馀的部分。此外，如果物业的价值下跌了20%，那麽你手上的物业可能会成为负资产。因此，对于是否将房产视为资产还是负债，取决于个人的财务情况和市场状况。

    经济周期是由多个短期和长期週期相互交互形成的。当债务率上升，债务变得过大无法维持时，就可能出现资产价格的大幅下跌，这被称为明斯基时刻。在长期的经济繁荣中，资产价格上涨会导致投机性贷款增加，过多的投机性债务可能导致投资者现金流紧缺，即资产产生的现金流不足以支付债务利息。世界十年的量宽，现在已经进入明斯基时刻。

    明斯基时刻（英语：Minsky Moment）指在信贷周期或者景气循环中，资产价格的大幅下跌。 在长期的经济繁荣中，资产价格上涨会导致投机性的贷款增加，而过多投机所产生的债务会造成投资者的现金流紧缺，即资产产生的现金流不足以支付债务需要的利息。历史上多次出现过由于过度信贷而引发的经济危机，其中最近的一次是2008年的金融危机。根据统计分析，大型债务危机大约每15年左右发生一次，这在很大程度上是不可避免的。如果从2008年开始计算，下一次大型债务危机可能在2023-2024年出现。

    很多人认为买物业比租楼好的最大原因是你买楼是资产，租楼只是帮人供房贷。这可能在之前几年是对的。但如果在三年前以一成首付买入一个一千万的物业，即你问银行借款九百万，首付一百万，那麽你的资产将是负八百万。如果真正是资产只有是你扣除了负债之后，真正馀下的才是真正的资产。更何况是如今回调了20%，那麽你手上的物业将成为负资产。投资者最大的那些错误，往往来自于错过了那些“在我的人生中或者认知中没有发生过/没有预期中的事，但在历史当中反复重演的事。”

    君不见楼市在两三年前，唱淡是被人打的。今天有人留言，楼市跌全世界都知道，明年跌全世界都知道。“金融市场最收叻仔”，所以我们在市场上必须谦卑。而且以週期的形式进行反复，正如小龙在2021年提出楼市18年周期，提2021年楼市将会完结。但今天香港专家全力唱淡，只要标题吸引就不缺市场及认同。

    楼市跌，很多人都知道了。但之后何时买，何价买，如何买? 或者再问，应否再投资香港楼市呢? 这才是投资者要知道。要知道楼市在下跌时，唱淡是很容易，要别人认同很容易，但重点是如何投资。大家可见恆指三年来下跌16000点，或者今年由高位下跌5800点，楼市下跌了20%等？但是当美国或全球经济转差的时间，很多人将陷入困境。

    作者：江恩小龙刘君明