越秀服务IPO 市盈率40倍仍值得认购吗？

    越秀服务（SEHK:6626）现正进行首次公开招股，如不行使超额配股权将集资最多24.1亿港元，但市盈率接近40倍，其估值较市值相若的物业管理公司为贵。

    惟估值偏贵不代表没有认购的价值。因为物业管理公司已经成为港股最炙手可热的新股品种，上市初期股价表现向好，投资者不妨以现金认购碰运气。长线而言，越秀服务在母公司越秀地产（SEHK:123）则具有持续发展的潜力，或许能够令高昂的估值相对合理。

    越秀服务倘以上限6.52元港元定价，市值为96.4亿港元，市值和滨江服务（SEHK:3316）、保利物业（SEHK:6049）、金科服务（SEHK:9666）及建业新生活（SEHK:9983）相若。

    惟比较市盈率，越秀服务去年纯利超过2亿元人民币。越秀服务一但以上限价定价的市盈率接近40倍，较金科服务市盈率41.8倍便宜，惟滨江服务及保利物业市盈率分别为33.2倍及38.1倍，显得越秀服务相对昂贵。

    商业物业管理毛利率高

    不过，越秀定价相对昂贵可能有基本因素支持。因为去年纯利为2.037亿元人民币，较2019年按年上升118%。原来过去几年越秀服务营业额处于高增长阶段，2018年越秀服务营业额仅7.6亿元人民币，去年已经增长至11.7亿元人民币。

    在2018年至2020年期间，越秀服务的非商业物业管理及增值服务分部的物业管理服务毛利率由5.3%增加至21.6%，部分原因为去年出现的疫情地方政府推出社会保险缴费宽减或免除，相关金额为2,070万元人民币。由于这些收益属一次性，相信今年相关业务的毛利不会这么高。

    母公司强力支持

    然而，越秀服务最具增长前景业务为商业物业管理及运营业务。由于商业地产采取报酬制而不是收取一笔过费用的包干制，所以结构性而言，商业地产物业管理毛利率较住宅物业管理为高。

    何况，越秀服务的商业物业管理及运营服务的服务范围还涉足市场定位谘询及租户招揽服务，这部分的毛利率更高，在2020年达40.4%。

    此外，越秀服务获得母公司支持，去年营业额有超过70%来自广州越秀及越秀地产以及其各自的合营企业、联营公司 或其他关联方。换言之，这些部分生意的黏性高，投资者不用担心来自母公司的生意会中途转会。

    基于以上分析，越秀服务拥有相当优势，虽然估值高昂，仍值得投资者以现金认购。