龙头房企8月销售普跌 借＂金九银十＂消化存货

　　近日,多家龙头房企公布的8月份销售金额数据同比纷纷下滑。而从进入“金九银十”第一周,各地的楼市成交量显示,9月份房企们的销售压力仍然不小。

　　A股两大龙头销售金额齐跌

　　9月5日万科(000002.SZ)披露的8月份销售简报就显示,8月份万科实现销售面积96.0万平方米,销售金额104.8亿元,环比分别上升22.8%和15.4%,但销售金额同比却减少12.6%,销售面积也仅同比增长5.0%。

　　对此,董秘谭华杰称,万科今年8月所销售的产品中,二、三线城市的面积占比约达八成,受地域结构变动的影响,整体销售均价较去年同期有所降低,因此出现了销售面积同比上升而金额同比下降的情况。

　　9月7日保利地产(600048.SH)公布的8月份的销售数据则出现销售面积、金额双双下跌的局面。其简报显示,8月保利地产实现签约面积52.94万平方米,同比下降36.45%;实现签约金额60.22亿元,同比下降11.99%。

　　此外,一些在港上市的内地房企8月份的销售数据也出现了下滑。

　　首创置业(02868.HK)刚刚发布的8月销售业绩就显示,公司8月单月签约面积同比下降30.7%,签约金额则同比下降43.1%。

　　中渝置地(1224.HK) 8月份的销售更是仅为2.27亿元,销售面积2.44万平米,为今年单月销售新低。

　　佳兆业(01638.HK)9月7日也表示,2011年8月佳兆业实现合约销售金额人民币20亿元,按月(环比)及按年(同比)分别增长10%和下降19%。他们认为,合约销售面积的增加,合约销售的平均售价有所下降,是由于集团采取地域多元化的策略扩展至深圳以外地区,而该些地区的平均售价一般较低。

　　不过,万科的报告也承认,随着限贷、限购政策的叠加效应进一步显现,市场竞争趋于激烈。8月份北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、深圳、广州、东莞、佛山、武汉、成都等14个城市的商品住宅总成交面积仅为2009年同期的一半,而批准预售面积则基本持平,成交批售比(成交面积/批准预售面积)仅为0.65,与7月份一样,再次接近2008年同期水平。

　　因此,有分析人士也认为,房企销售金额的下滑不能简单归结于销售均价的下调,重点城市成交面积的萎缩也是重要原因,正是由于这些城市楼市交易的萎缩,房企们才会将重点放到售价较低的二三线城市。

　　北京房地产交易管理网发布统计数据也显示,8月份北京新房住宅签约套数为5261套,二手房住宅签约套数为7782套,合计签约1.3万套,环比下降26.4%,创下3年以来的新低。此外上海8月份的楼市则环比成交量下滑约25%,同样创下了2005年以来楼市同期最低水平。

　　而在这些房企龙头8月份销售金额同比齐跌的情况下,“金九银十”的开端貌似也并不理想。

　　根据北京市房地产交易管理网数据显示,上周北京期房、现房商品住宅累计成交1300套,这已是楼市连续7周成交量不足2000套。与此同时,北京上周普通商品住宅成交均价为20776元/平方米,环比之前一周23730元/平方米的成交均价,缩水2954元,下降幅度达12.4%。

　　与北京相似,上海情况也一样低迷,自21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,9月前4天,上海楼市成交量有所反弹,但向上势头却并不能令人满意。4天中,上海成交面积为近六年第二低,比2008年同期“缩水”近5成,甚至还不及今年6月的同期水准。

　　欲借“金九银十”降价促销

　　而在销售不利的情况下,房企们的存货压力也越来越大。

　　根据WIND资讯提供的中报数据,《证券日报》记者按证监会行业分类统计后发现,A股120家上市房企(剔除世联地产与金科股份,前者为房地产经纪商后者刚刚完成借壳)的存货总量已经达到了10153亿元,较去年同期的7326亿元上涨38.59%。

　　并且,由于存货去化率持续走低,上市房企已经超过万亿级别的存货还在增长。

　　中原地产统计数据就显示,7月末11个重点城市的存货总量达到了66.9万套,环比上半年上涨了6.5%,7月的去化率为61.5%,远低于2010年平均94%的去化率。而北京9月初的住宅库存量更是超过了11万套,接近历史峰值。随着年底入市新项目的增多,库存量有可能在四季度达到高峰。

　　除了库存压力外,房企们还面临着严峻的资金压力。北京联达四方房地产公司总裁杨少锋就表示:“根据上市房企发布的半年业绩公报,排名前十的房企中除碧桂园外,其他9家房企负债总额为6824 .1亿元,比去年同期的5862 .2亿元多出近1000亿元,大型房企承受的资本压力和风险依然较大。并且10家房企中半数负债率超过70%。”

　　此外,目前银行面向房企的信贷基本暂停,而信托融资年息已经达到18%左右,基金的融资成本则普遍超过25%。大型的房企还可以通过信托及基金融资,中小型的房企则只能通过民间借贷融资。但民间融资成本已经高达5分以上,年息超过60%,风险程度过高。

　　对此上述情况,房企们显然也“心知肚明”,因此不少开发商已经开始着手降价促销的工作。

　　其中万科在刚刚进入9月份便宣布旗下11个项目,10000套房源入市,总价优惠措施也从此前的5000元上升至10000元。

　　业内人士就认为,虽然促销幅度不大,但从11个楼盘联动促销的规模不难看出,万科意在对市场进行试探。而除万科外,诸多龙头房企也开展了类似诚意登记等打折优惠活动作为宣传的噱头吸引买家。

　　对此,杨少锋就表示,“从随着调控力度的逐渐加强,房企对政策的持续性也都已有了较为清晰的判断,加上低迷的市场需求、逐日增加的供应量,下半年楼市面临巨大的调整压力。由于当前的市场形势中,受到限购的影响,市场需求的总量是固定的,市场已经从前两年的卖方市场专向买方市场,要想在这个既定的蛋糕中多分的一块,就必须在价格上作出较大的让步,这一点,已经成为房企的共识,所以,下半年随着资金压力的加大,已经上市房企对于年报业绩的追求,必然将有更多的开发商加入到降价的行列中来。”