地方加速推地 开发商或无力“接盘”

　　年度供地计划压力大

　　北京土地储备中心数据显示,截至9月8日,北京年内供应住宅地块合计35块,总建筑面积475.5万平方米。业内人士指出,要完成年度供地任务,北京需要在接下来几个月内加速推地动作。

　　另一方面,即便已步入“金九银十”,北京并没有迎来土地市场的旺季。9月6日,长阳、昌平两地块在北京国土局以接近底价成交。业内人士分析,这恰恰反映了当前的真实现状:土地市场依然低迷。

　　同样的情况不仅仅出现在北京。8月31日,上海20亿元出让的4宗地块均以底价成交;9月1日在广州最大规模的土地推介会上,9宗地块中有8宗以底价成交。记者发现,一方面各地政府面临完成2011年度供地计划的压力,另一方面土地市场的成交数据却并不给力。

　　北京中原市场研究部提供的数据显示,8月份全国土地市场总体冷清,成交量创数月新低,全国133个城市共成交土地1678宗,成交面积6899万平方米,环比减少14%;其中住宅类用地403宗,成交面积2018万平方米,环比减少17%,同比减少14%。8月份133个城市土地成交均价为1203元/平方米,环比下降6%;其中住宅类用地成交均价为1619元/平方米,环比下降9%。

　　截至目前,全国各大城市的土地出让金收入与去年相比均出现明显下滑,今年以来土地溢价率下降68个百分点。去年土地出让金收入前10大城市今年前8月卖地收入总计4031亿,约占去年全年的45.8%。去年卖地收入超过千亿的北京、上海、大连三个城市中,上海前8月收入约占去年全年的49.1%,大连约占31.7%。另外,在京沪广深等一线城市中,除深圳外其它三个城市的卖地收入也同样出现明显下滑。

　　北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者,“各大城市今年全年土地供应计划需要在未来几个月全部落实,面临供地压力,有可能在‘金九银十’这段时间集中推地。但是,这并不代表土地市场也会随之进入旺季。”

　　张大伟认为,土地市场的火爆往往源自于开发商对后期市场的预期和信心。“但是目前这些因素并不具备,一方面各地土地底价成交、流标频现,一方面开发商还有大量的存货积压。所以即使政府集中推地,开发商反而在当前会更加谨慎。”

　　据记者统计,截至目前11个重点城市的存货总量已经超过66.9万套,环比上半年上涨了6.5%。其中存货较多的城市为大连、杭州、北京、南京和青岛等。而北京住宅库存已经突破11万套,按照目前销售速度,全部消化至少需要20个月。

　　另外,公开数据显示,万科、碧桂园、雅居乐、佳兆业、首创置业等多家上市房企8月份销售情况亦不乐观。其中,佳兆业和首创置业出现销售业绩同比下滑,除碧桂园以外的一线房企虽然成交总量同比依然有所增加,但8月份成交均价均出现明显回落。

　　分析认为,在住宅限购的背景下,企业对住宅用地的追捧热情依旧不足。全国市场上大部分住宅地块都以接近底价成交。即使是部分城区的热点住宅地块也均以低溢价率签约,很多城市的流标数量都有明显增加。再加上企业拿地日趋谨慎,在建量和库存居高不下,销售量则逐渐萎缩,资金融资渠道却基本都被堵死,如果房企观望情绪持续发酵,那么“流标”和低价成交或成为今年土地市场的常态。

　　张大伟则告诉记者,“在目前市场情况下,预计今年一线二线城市,以及限购即将蔓延到的城市,在最后几个月的土地出让市场将继续低迷。大部分城市的全年土地出让金将比2010年有明显减少。”