提前还贷VS买理财 哪个更划算？

　　今年8月，全国首套房贷平均利率达到5.12%，这是自2016年以来首次突破5%。在不少购房者“货比三家”，寻找能提供较低房贷利率银行的同时，也有一些“房奴”在犹豫是否要提前还贷，给自己减轻压力。

　　不过，记者采访中，多位银行人士建议，如果当时贷款的时候享受了9折以下的利率优惠，现在与其提前还款，不如拿去做理财实在。目前很多稳健型投资产品的收益可以覆盖房贷成本。

　　房贷利率上浮对已购房者没影响

　　2012年底，罗女士在武汉南湖购买了一套总价100万元的三居室，当时申请的是商业贷款60万元，期限为20年。签订贷款合同时，银行方面表示可以享受8.5折利率优惠。

　　罗女士对记者说，“欠钱还利息，总有心理压力，一有闲钱就想着提前还款，2015年我就曾提前还过一笔钱。”目前她手头又有5万元闲钱，现在都在说房贷利率上浮，她正在考虑是不是再次提前还贷。

　　对此，记者咨询了某国有大行的工作人员陈经理。她表示，虽然目前大多数银行的房贷利率已在基准利率基础上上浮了10%至25%，但是这对已签订了贷款合同的购房者是没有影响的。“此前已获批房贷的客户，利率优惠折扣已在贷款合同中写明，不会改变。”陈经理解释道，“对于这部分客户，央行基准利率调整，还款金额会调整，但是上下浮动的幅度在贷款期内都是不变的。”

　　对于提前还贷，陈经理分析说，提前还房贷的核心在于，同样的资金能否找到收益高于房贷利率的投资产品。“罗女士是5年前购买的商品房，当时享受商贷8.5折利率优惠，按照目前商业贷款基准利率4.9%来算，罗女士目前的房贷利率应该是4.165%，可以说是一个比较低的水平。”陈经理说。

　　记者从一名资深置业顾问处了解到，近年来，武汉房贷利率折扣从8折到9折不等。陈经理说：“如果签订贷款合同的时候，贷款人享受了8折到9折的商贷利率优惠（目前贷款利率为3.92%至4.41%），所需还款利息均相对较低。而现行公积金五年期以上贷款利率为3.25%，就更低了，手中有闲置资金的客户做一些理财更为划算。”

　　上月银行理财平均收益率4.41%

　　目前市面上能否找到收益高于房贷利率的投资产品？数据显示，自2016年11月以来，银行的理财产品平均收益率呈上涨趋势，截至今年7月已实现九连涨。即使在8月银行理财产品预期收益率稍有回落的情况下，平均预期年化收益率仍达到了4.41%。

　　记者前往多家银行探访时了解到，工商银行期限98天至189天的财富稳利系列产品，其年化收益率则从4.3%到4.55%不等；光大银行正在热卖的86天优客理财预期年收益为5%，138天的新客理财预期年收益为5.15%；武汉农村商业银行一款20万元起、期限一年的非保本理财产品年化收益率达到了5.3%。

　　记者梳理发现，目前银行理财产品的收益重心在4%-5%之间；“宝宝类”货币基金近一个月七日年化收益率在4%附近小幅波动；网贷行业收益率8月份已接近9.5%。部分投资产品收益率可覆盖房贷成本。

　　对于理财产品的风险，银行工作人员告诉记者，目前大部分低风险的银行理财产品都能保证预期收益率。而武汉科技大学金融证券研究所所长董登新提醒说，理财产品其实也存在违约风险。只是一般情况下，理财产品的风险相对网贷产品要低，投资者需要对比选择。

　　贷款方式不同影响还贷选择

　　记者探访时了解到，要不要提前还贷，还取决于每个人各自贷款的实际情况。

　　一家股份制银行个贷部人士向记者表示，目前商业贷款主要的还款方式有两种——等额本息和等额本金。等额本息的月还款额固定，第一个月利息最高本金最低，最后一个月利息最低本金最高，到了还款中期已经偿还了大部分的利息；等额本金的月还款额中本金固定，利息随本金逐月递减，如果还款期超过三分之一了，就说明已还了将近一半的利息。“因此，等额本息还款已到中期、等额本金还款期已经超过三分之一的人提前还款意义其实也不大，因为这个时候你已经偿还了大部分利息，后期还的更多的还是本金，不如把手里的钱拿来做一些回报率更高的投资。”这名个贷部经理建议。

　　他还表示，“目前个贷部提前还款的人数并未因为理财产品收益率不错而减少”。这与很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者与自己在经济上另有打算有关。

　　提前还贷可能要支付违约金

　　那么，提前还贷需要注意什么，又该如何申请？

　　一名业内人士告诉记者，如果买房时，选择的是“商业贷款+公积金贷款”组合贷款的方式，建议先还商业贷款。因为相比公积金贷款，商业贷款的利息较高，如果先将商贷还清了，每月的房贷压力必定会减轻很多。

　　而针对商业贷款，记者咨询多家银行了解到，目前有部分银行对于借款人提前还贷是不收取违约金的，也有一些银行会对提前还贷收取一定的违约金。各家银行规定略有不同，一般来讲，商业银行收取违约金的期限不会超过3年（还贷期限）。

　　某国有大行个贷部对记者说，“提前还贷没有手续费，没有违约金，不用预约。”一家大型股份制银行的客服也表示：“没有违约金，只需要贷款人携带身份证和还款银行卡至贷后服务中心办理相关手续即可。”也有一家国有大行规定，房贷不满一年提前还款，收取提前还款金额的5%作为违约金；房贷满一年后提前还款，则不收取。

　　若需要提前还贷，建议贷款人提前致电贷款银行了解相关情况。

　　哪些人适合提前还房贷

　　不善于理财的人

　　如果手头闲钱较多，却只存在银行吃利息，还不如先还房贷。据中国银行国际金融研究所统计，国内主要17家银行平均3年期存款利率为3%左右。这比目前的房贷利率要低不少。同样道理，提前还贷也适合于购买保本银行理财、余额宝等收益低于房贷利息的投资者。如果投资收益高于贷款利息，则不建议提前还贷。

　　身处贷款前期购房者

　　无论是等额本息还是等额本金，都是越早还款越划算。因为前期多还，意味着借银行本金额度将减少，可以为后期节省大量利息。两相比较，等额本金对提前还贷的时间节点要求更靠前，最好在还款期1/3前，因为到这一节点将近一半的利息已经还完，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。而等额本息提前还贷则可在还款中期前。

　　月公积金缴纳金额较高者

　　由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，所以还不如用于提前还贷。如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷一定要先还利率较高的商贷部分。

　　把房子拿来做抵押的

　　如果想把房子拿来作抵押的，是需要提前还贷的。