6家中介入上海银监局黑名单 房贷快速增长加剧风险

　　随着6家中介进入上海银监局暂停合作名单（简称黑名单），中介房地产金融黑幕冰山一角相应揭开。

　　上海银监局23日确认，从4月25日起，暂停辖区内各商业银行与链家地产、太平洋(行情6.51 -1.51%,买入)房屋、我爱我家、仁丰地产、佳歆房产、汉宇地产等6家房地产中介公司业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务两个月，并责成对相关人员进行内部问责。换言之，凡在上述6家房地产中介购房房屋，并进行网签，无论是中介申请，还是购房者个人自行申请，上海辖内各商业银行都不会提供按揭贷款服务。购房者如果需要申请房贷，只能更换中介。

　　克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，停贷一个月对黑名单中的中介影响还是挺大的，相当于这一个月基本就没有新增交易了。

　　可以肯定的是，此次银行整顿房贷市场，上海还只是开始，意味着一段时间内，切断了这些在房地产中介存在违规金融操作的资金来源。据一名银行业人士透露，此次停贷的6家中介公司，几乎都是全国性的中介。“确实也存在不规范操作，刚好政府相关部门又出了新政策。”

　　值得关注的是，虽然是上海银监局处罚，但别的监管部门和银行也启动了内部关注，外地很多银行也正在对照进行风险排查。

　　为什么是这六家？

　　上海银监局透露，上述违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况是指，在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产中介公司，同时还发现上海市部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资的情况。

　　同策咨询研究总监张宏伟表示，暂停房屋中介与商业银行1个月合作是规范中介操作的合理做法，对规范中介市场操作有积极意义；暂停合作并不是终止合作，政策只是延长了二手房的交易时间，并不影响最终交易，一个月后买卖双方再交易就可以了，另外，暂停合作期间，购房者自己也可以和银行对接房贷事宜。

　　一入银监局黑名单，企业基本无力逆转局面。以链家为例，该公司在北京和上海的佣金收入就已占到全国二手房总佣金收入的40%。按照上海链家的计划，2016年门店将达到2000家，要新增4000个区域经理，5000个店铺内的客户经理，6000个店铺内客户主管，在上海的市场占有率将达到50%。如今在接连受到重创之后，这一目标面临调整。

　　上海链家今天的局面来自于猴年春节后两笔违规交易。两个月前，上海市消保委公开批评链家，两名消费者代表表示，因为链家出售问题房源，他们110万元和280万元的购房款差点血本无归。此后，链家的垫资和借贷行为引起了普遍关注，并逐渐引发了从民间到政府高层的对首付贷的指责，上海发改委等相关部门曾多次调研，随后上海史上最严新政出台，明确提出“禁止各类首付贷型金融产品”。

　　按揭贷款持续上行风险预警

　　上海银监局启动稽查，事出有因，房贷业务的快速增长有加剧构成系统性风险的隐性动因。此前的4月20日，央行官网公布2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告指出，人民币房地产贷款余额 22.51万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。

　　22.2%的增速有多快，可以对比一下各项贷款余额增速。2016年3月末，金融机构人民币各项贷款余额 98.56万亿元，同比增长14.7%，增速比上年末高0.4个百分点；一季度增加 4.61万亿元，同比多增9301亿元。

　　兴业证券(行情8.24 -1.90%,买入)一份研报则指出，信贷需求大幅度释放很可能不是传统观念上的需求大幅度释放带来的，更重要的是资金供给端。因为房贷力度最大的一线城市按揭利率优惠幅度最大，二线次之，三线最小。如果真的是完全需求端驱动，应该数据是反过来的。

　　根据融360的权威统计数据，2016年一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。2016年一季度末76.98% 的银行提供优惠利率。从利率水平看，2016年一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率8.7折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率9.1折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率9.5折。

　　另一方面，近期此类暂停业务的机构，基本上都是此前有部分违规创新的做法，所以通过暂停的做法较好地整顿部分创新业务。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如果从此类金融的业务层面看，链家、我爱我家都属于中型中介机构，而且属于扩张态势相对明显的机构。此类机构因为此前随意变更佣金，一定程度上“惹怒”了行业监管部门，但当时对于此类做法还算宽容。而随着随意变更佣金费率后，这几家又参与各类首付贷的业务，使得近期的监管皮鞭“正好”抽在了这些公司上。

　　有房地产中介公司人士认为，从美国的经验看，上世纪30年代住房债务危机是引发经济萧条的一大动因，但政府没有因噎废食，而是将私人机构提供的短期高息按揭贷款（类似现在的首付贷）转化为长期低息银行按揭贷款，推动房地产业的持续繁荣和经济稳定发展。