搭政府信用 保障房信托喊出10%超高收益(2)

　　保障房收益率约为3%

　　“如果从项目收益来评价，保障房信托产品不可能实现如此之高的收益。”上文提及的华南地区信托公司人士称，部分中小信托公司扎堆发行保障房信托，无异于高空走钢丝。

　　“用棚户区改造的保障房概念，可以吸引不少投资者。”一位第三方理财机构的客户经理对记者表示，保障房信托通常会让投资者觉得很安全。而且信托公司在营销时也会突出这一点。

　　西部一家信托公司的负责人向记者表示，保障房信托的风险也远远低于其他房地产信托项目，保障房不受房地产地产调控政策尤其是限购政策的限制，基本上不存在销售方面的困境，整体兑付风险要低于一般的房地产信托项目。然而一位信托业内人士却对记者坦承，保障房多为政府回购承诺，实际就是利用政府信用在做无形担保。“但谁也不能保证，政府信用是否被透支，特别是地方政府财政已经处于负债率极高的状态。”该人士指出，投资者看到有“政府”相关的投资项目都认为风险极低，但这种观念也很危险。

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　　高收益从何来？挂羊头卖狗肉

　　一位房地产行业的资深人士对记者表示，保障房的总投资收益率就是3%，政府对于保障房的成本核算十分精准，承建保障房，无论哪种模式，总投资收益不会超过3%.不少企业计算的是直接收益率，可以达到5%-7%，只是算法上的“取巧”。“由于商业银行收紧了对开发企业的开发融资，而房地产行业又有巨大的资金需求。许多地产商通过保障房项目融资，实际上是‘挂羊头卖狗肉’，由于融资成本大幅度上升，资金根本不可能完全用于保障房建设，开发商只有通过涨房价及压地价来平衡。”该人士坦承，所谓的保障房信托，实际上是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实。专用于保障房的信托资金占比很少。

　　在评价此类信托的风险，上文提及的华南地区信托公司人士说，“类似于击鼓传花的道理，这类产品如果出现兑付风险，信托公司寄望于政府可以最后兜底。”该人士指出。