房企借新还旧应对偿债 房地产信托又现密集发行

　　"云南某地产项目，300万起，期限13个月，预期收益为12.5%至14%"、"无锡某安置房项目，100万起，预期收益为9.6%至11%，期限18个月……"最近，杭州市民陈女士接二连三收到了本地信托公司发来的理财产品短信。在沉寂了一段时间后，房产项目最近又开始密集发行。

　　　　房地产信托又开始活跃

　　"3月份以来，我们正在发行和即将发行的信托有10多只，其中房产信托占了一半以上。"某信托公司杭州营业部相关人员介绍。

　　与此同时，第三方委托也在近期推出了多款信托理财产品，"我们公司目前正在代销的房地产信托理财有七只，产品涉及到浙江、福建、苏州、长沙、安徽等多处房地产项目，收益最低为9%，最高有14%，这些项目有多重抵押和担保措施。"总部在北京的某第三方委托理财机构杭州分部的客户经理介绍。

　　除了信托公司自销和第三方委托理财代销外，部分商业银行也开始重新开闸代售此前曾被暂停的房地产信托产品。"上个月开始，我们已开始承接一些房产信托产品，目前正在预约销售的有三只，投资者认购相当踊跃。"某股份制商业银行杭州分行财富管理部相关人士介绍。

　　从今年信托发行情况来看，出现了环比增长的态势。1月份共发行房地产信托产品29款，2月房地产信托产品共35只。进入3月份，发行出现了提速，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。其中，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高，甚至还出现了低于3年期的产品预期收益率要高于3年期及以上产品的预期收益率这种"倒挂"现象。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。

　　　　"借新还旧"应付兑付高峰

　　房产信托发行为何又频频发行？杭州某信托公司相关负责人介绍，随着房企债务到期高峰的到来，房地产商不得不再度融资以兑付即将到期的债务。"近期虽然有些楼盘通过降价促销实现部分回款，但目前的形势下，销势依然不理想，这部分回款不足以支付到期债务，目前从银行贷款希望不大，所以不少房企还得通过其他方式融资以偿还前债。而集合信托目前仍然是房产商融资的主要渠道。"

　　根据申银万国此前发布的房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，共有约3062亿本息到期。第一个集中兑付期是今年3月，兑付额度为147亿元，面临兑付的房企将承受较大的资金压力；今年6月、7月和8月将是接下来的另外三个兑付高峰期。

　　房企的兑付压力开始显现，中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%~15%的信托项目可能在今年出现违约风险。不过，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分项目会以开发商降价促销、"借旧还新"或者项目转让等方式来应对。