中原集团程澐：11月或年末是好的购房时机

专访中原集团研究中心研究董事程澐：“11月份或年末是好的购房时机”

刘田

半年内，政府两度出手调控房地产市场，房产税也逐渐被提上议程。在新一轮调控下，房价下行空间有多大？对于刚性需求购房者，究竟何时该出手？第一财经日报《财商》记者近日专访了中原集团研究中心研究董事程澐女士。

《财商》：4月份国务院房地产调控政策出台以来，一线城市房价不降反涨，你如何看待这一现象？

程澐：一线城市房价的上涨是一个正常现象，因为价格最终是由供求关系决定的。从供应方面讲，一线城市房地产供应量是慢慢释放的，但需求总体比较旺盛。除了自住的刚性需求外，投资性需求一直是一线城市的主导因素,而且前期政策因素已消化差不多了。

4月份政策出台后，市场“静”了一段时间。供应量也没有释放，整个市场处于一个观望状态。供应量是从6月份开始陆续释放的，那么需求是以自住性需求和改善性住房需求先释放、先主导，接下来最近两个月投资性需求跟进比较明显。

房价短期内有所调整，但是因为房地产项目在城市中分布比较分散、不均匀。区域性的供求关系由于信息并不是特别通畅，还是形成供不应求的状况，也就推动了价格还是上涨。

《财商》：目前多家城市均出台了“限购令”政策，你觉得“限购令”短期内对市场有何影响？

程澐：限购令其实是一个行政手段，某种意义上是计划经济的配给制度。只有在供不应求的情况下，才会有配给制度。限购令实际上是对需求量的控制，短期内不论是自住需求还是投资需求都会受到一定压抑。但是限购令不可能是一个长期的政策，只能解决短期的供不应求。

北京实际上4月份就已经出台了限购令，但市场并没有太大反应。因为每户还可以新购一套，对存量房并没有限制，所以对市场作用并不是特别大。

但目前在限购令的基础上还配置了限贷令，这对市场的影响更大。限购是从总量控制，再加上对购买能力、支付能力的限制，这才真正做到了对市场需求的控制。

但限购令和限贷令不会对房价产生直接影响，只能是一种综合影响。房地产开发商在去年6月份以后陆续增大了开发量，这些开发量到了今年第四季度必须要释放出来。在供应高峰来临之际，需求却受到了限制，那么对房地产开发商面临很大调价压力。而且开发商目前面临的融资环境也不是特别好，最“聪明”的办法就是调整价格。

所以说，未来房价下调的空间是有的，只是看开发商愿不愿意去调整价格，而且这需要分城市、地区具体来看。

《财商》：二线城市房价下行空间或压力并不是特别大，你怎么看？

程澐：二线城市目前仍是以自住性需求主导，而且目前仍处于一个刚刚上升的阶段，基数还比较低，所以涨幅空间还是很大的。而且二线城市也将重复一线城市的发展规律。房价是在上升的通道上，这个格局很难改变。而且二线城市目前经济发展速度很快、民间财富积累也很快，大家都认识到这个规律。尽快地去持有房地产资产对个人资产、整体财务规划都是一个比较聪明的办法。

《财商》：你如何看投资性需求慢慢流向二线城市的现象？

程澐：这种现象在前两年已经出现，但近期遇到一些障碍。一个就是目前的“限外令”，没有本地户口或者当地缴税未满一定年限是不能在当地购买的，这是比较大的限制；另一方面，二线市场二手房市场还没有真正建立，所以去二线城市投资即使不受贷款限制，还是需要长期持有，短期不能套现。这两个因素都会限制异地房地产投资机会。