楼价降了没 今年金九银十该不该买房？

根据房产数据统计，8月份广州十区二县级市一手住宅成交面积达到62.8万平方米，环比大涨49.2%，均价为11086元/平方米，环比涨了7.5%；销声匿迹半年的“日光盘”又重现市场。

已经进行了5个月的楼市宏观调控正面临着尴尬局面：经历了短暂的淡季后，近两个月，一线城市的回暖势头非常迅猛。于是，有关楼市宏观调控将“无功而返”的说法甚嚣尘上。楼市真的已经回暖了吗？今年的“金九银十”该不该出手买房？在日前房博会网易房产举办的论坛上，专家给出了一致的观点：房价还会涨！

楼价降了没？

市场上有说法认为，4月份的调控不力，楼市并没有降价，开发商和购房者两相僵持，因此量跌价不跌。而合富辉煌首席市场分析师黎文江指出，目前广州楼市最准确的情况是成交量回暖了，但价格已经有所下调。

根据房产数据统计，8月份广州十区二县级市一手住宅成交面积达到62.8万平方米，与新政实施前的4月份相比，成交量有30%的上扬。而8月份广州楼市均价为11086元/平方米，比新政出台前的价格下调了10%。“我们之前已经预测过，新政出台后，只要房价下调10%，成交量就会上来。”因此，黎文江认为目前的状况非常符合市场逻辑。

黎文江分析认为，现在中小户型、中低价位和外围区域的楼盘的成交量都分别占了总量的八成。“我们可以判断，首次置业和用于置业的改善型买家，通常选择中低户型和中低价位，而这种价位大部分是在外围区域。从这些角度来判断，目前楼市的回暖是有坚实的基础的回暖。”

中原地产项目部副总经理黄韬提出不同的意见。他认为，广州的楼价并没有下降。“有部分郊区楼盘售价下降10%，但整体来说，从8月份开始，楼价不但没有回到之前的位置，反而有所上涨。”同时，黄韬认为这种情况应该会持续到10月份。“目前购房者还是可以出手的，有货要推的开发商也可尽快去卖，但之后的情况还是要看国家政策和态度。”

颐和地产副总裁赵永爽则认为，调控的确是有效果和作用的，“真正好价格的房子都出来了”。他指出，8月份的成交量其实是4月份成交量的体现，但还没有达到去年的水平。

现在入市吗？

目前的楼市调控政策是否到头？楼价还涨不涨？

“城市化进程、城市建设的发展和GDP上升，推动房价一直上升。我个人判断，GDP不降到8%以下，房价是不会降的。但是，由于银行的信贷政策，政府保障房建设等因素抑制部分的投资需求，导致房价不会涨得很快。”黎文江认为，房价的升降有自身的规律，非人为可以控制，而政府也不适合过多干预房价，要降价不能完全寄望于国十条。另外，国家再出二次调控的机会也不大。

不过，黎文江认为，今年房地产税加息的政策有可能会出台。

8月份楼市成交反弹，专家们普遍认为出手者多为改善型或投资型买家。“首次置业者对目前一手房价的承受力已经非常低了，中低价位的房子数量不多，而且都比较远，对于刚性需求的首次置业者不合适。”黄韬认为，多次置业者和投资型买家是现在楼价的支撑。“我接触过一些经销商，将10亿元的资本转移投资房地产；还有部分企业家将部分厂房减量甚至关闭来投资房产。”

“楼市接下来的形势非常严峻，应该说这么早回暖的态势会导致很多不利因素出现。”黄韬认为，虽然从数字上看，目前市场供过于求，但需求量集中在一些配套比较完善的板块上，而供应量则集中在一些偏远地区和配套未完善的新盘里，这其中构成矛盾。黄韬预测实际上需求的不对等性会造成房价继续上涨。