北京高档房价将赶超香港

财经时评

瑞银投资银行中国区副总经理 张化桥

中国目前的房地产价格已经很高，从三个角度来看都是如此：一是跟历史水平比，二是跟人均收入比，三是跟其他国家比。很多人对此均有论述，我基本同意，在此不拟重复。

可是，我同时也认为，在未来三五年，房地产价格还可能出现较大幅度的上升。我讲的是“会不会涨”的问题（一个冷静的判断），而不是“该不该涨”的问题。本人穷苦出身，虽然现已解决了温饱问题（在内地没有购置任何物业），但我的父母和兄弟姊妹都在湖北农村或小镇上挣扎，所以请政治觉悟太高的读者们不要指责我“代表某某利益集团”。我谁也不代表。

我于1994年到香港工作，现在15年有余。在这15年里，香港绝大多数的房子基本没有涨价，或者打回了原形。虽然山顶和半山的豪宅平均价格高于15年前，可涨幅不大。香港绝大多数的房子在1997年前出现过大涨，可是从1997年起一直跌到2003年，现在又基本涨回到15年前的水平。

关于这种奇怪的现象，不同的人有不同的解释。我有个偷懒的解释：在1997年以前的二三十年，香港的广义货币供应量（M2）一直以双位数复合增长。在20世纪80年代，这个增长率更是高达20%-25%（颇像内地的现在和过去二三十年）。可是，从1997年以来，香港货币供应量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出现了负增长率。而近几年，该增长率也只是单位数而已。

从短期来看，用货币供应量来预测房价和地价的变动可能是有问题的，因为很多其他变量也会起作用。可是，从中长期来看，货币供应量一定是最重要的变量。这很奇怪吗？弗里德曼早就告诉过我们。

货币供应量是什么？就是流通中现金加上银行存款额。这不代表了购买力或支付能力吗？换个角度来看，货币供应量是由货币需求来决定的（或推动的），或者说，两者互为因果。因此，货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌（即实体经济对货币的需求、股市运转对货币的需求和其他方面对货币的需求，包括投机需求）。在通常情况下，货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。这好像是大实话，大白话，可是很多人在分析问题时容易忘掉这一点。

从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，所以高通胀也不奇怪。现在，工业产能的过剩以及工业产能可以在瞬间内无穷扩张的能力，使得普通工业品价格只能跑输整体通胀率，而赢家是农矿产品、能源、基础设施、营销通路、高尔夫球场、森林、土地、水源、新鲜空气，等等。

不错，中国的城市里有很多空房子，房价也已超过了广大人民的收入水平。而这两个因素并不能阻止房价的继续快速上升，政府的打压以及各种税收（土地增值税、交易税、物业税等）也难有奇效。

中国住房现在确实存在着结构性的过剩，但这反映的是建筑质量问题、配套问题（水、电、气等）、交通问题以及收入分配不均的问题，不是总体过剩的问题。

我的两段式结论：因为经济疲软和巨大的失业大军，我认为未来三五年的财政政策和货币政策都会比较松弛。也就是说，货币供应量仍将以双位数复合增长（现在20%左右），也因为此，房价地价还将以较快的速度增长。当然，低利率也会推波助澜。

另外，目前20%-30%的首期付款比率也将随着时间的推移向西方国家的5%~10%靠拢。中国的房价跟收入相比显得很高，但如果考虑到储蓄的因素，这个比例就不显得那么离谱。在未来5-10年，北京和上海的高档住宅完全有可能超过香港豪宅的绝对价格。该不该？我不知道。会不会？会的。