告别7折利率优惠时代 其实早已“名存实亡”(2)

10月19日央行将人民币存贷款利率上调0.25个百分点，个人住房公积金存贷利率也随之上调，其中，个人住房公积金贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

“2010年以来步步加码的房地产调控，意味着历时2年的房地产刺激政策正在全面退出，政策与2007年9月份很相似。”上述股份制银行人士分析。

2007年9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》银发〔2007〕359号，明确对房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款以及商业用房购房贷款作出全方位收紧规定，其中，要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

上述股份制银行人士认为，从压制终端需求的个人住房按揭贷款看，2010年以来的一系列政策力度比2007年9月还要大。

正如每一次房地产信贷调控必然引发相似的争议一样，央行、监管机构对商业银行利率管制的政策仍需接受市场存疑。

房价会降么？

更大的存疑是，重拳出击在即，2007年9月份受紧缩调控影响房价下跌的局面会再现么？首套房贷款利率8.5折的时代，能走多久？其对地产价格泡沫将起到什么样的抑制作用？

2008年9月份，为应对金融海啸冲击强势出击的房地产刺激政策，被普遍认为是2009年楼市由萎靡推向高涨的主要推动力，也被视为2008年10月金融危机以来，房地产信贷调控政策的主要指标。

据全国工商联房地产商会《2009-2010年度中国房地产报告》显示，2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，同比大增42.1%；商品房销售额43995亿元，比前年增长75.5%；同时，当年全国商品房成交均价约4695元/平方米，全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，均创出了历史新高。

进入2009年四季度，房价过快增长带来的调控压力与日俱增，而2010年4月份开始，随着“国十条”、新“国五条”等一系列政策出炉，房地产调控步步加码，但依旧未见房价明显下跌迹象。

根据央行最新公布的2010年三季度中国宏观经济形势分析报告，进入7-8月份，商品房销售回升势头凶猛，9月份商品房销售面积环比增长51.7%，增速比上月高45.2个百分点，其中，9月份商品房销售额环比增长55.6%，增速比上月高40.4个百分点。

与此同时，房价不降反升。9月份统计局测算的70个大中城市房屋销售价格指数同比上涨9.1%，涨幅比上月低0.2个百分点，环比上涨0.5%。9月份70个大中城市新建住宅价格同比上涨11.3%，涨幅比上月低0.4个百分点，环比上涨0.5%；二手住宅价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平，环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。

上述国有大行人士分析，“取消房贷利率七折优惠，打压刚需显而易见。”

如果将此前加息因素考虑在内，若首套房贷款利率上调至基准利率的8.5折，一套贷款20年，总额共100万元的房子，月供将比此前七折优惠时增加503.7元，中原地产认为，此举相当于加息力度的7倍。

北京中原地产分析师张大伟向本报记者分析，取消房贷利率七折优惠的政策，将兼顾“实际打击”及“威慑作用”。其一，刚性需求再难入市，相比之前的从2成首付加大到3成首付，利率的大幅提高对购房者特别是刚需的影响更大。