房产税若开征将引抛售潮 市场供求或瞬间逆转

据本报了解，房产税试点的备选城市上海和重庆，已在逐步开展该税种开征的前期准备工作甚至演练。

“这些准备和演练是非常必要的，房产税这一税种的影响不同于以往任何一个房地产的税费品种，潜在影响非常巨大，必须要做好充分准备。”据一位接近上海财税系统的知情人士表示。

有知名券商测算得出，一旦对住宅开征房产税，将会出现一波巨大的房屋抛售潮，若投资（机）需求占比达到30％，理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量，为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

此说若成真，市场供求将瞬间逆转。

巨量抛售压境？

对住宅开征房产税，主流观点是通过增加投资（机）成本，控制新增需求中投资（机）比例，同时刺激投资（机）目前手中的房源流向市场。

21世纪不动产集团市场总监林蕾说，10月以来，二手房市场的挂牌量一周比一周增加，且有加量加速的趋势，这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关。房产税将引发投资客的二手房抛售潮，并影响整个市场的供求关系。但具体影响多大，是个谜。

德邦证券最近的一项测算结果，让人瞠目结舌。

据了解，国外房产税占财政收入的比重约25%-30%，而我国房产保有环节税收（房产税和土地使用税）占财政总收入（5.95万亿）的比重为2.9%（2009年财政部数据）。

公开资料显示，从1998年房产商品化改革以来，我国共出售商品房面积约55亿平方米，如果按现价重估约值28万亿元，若按1%税率征收房产税，将年增2800亿税收，保有税占比升至4.7%。

德邦报告认为，征收房产税未必会降低房价，关键是要看市场对房价上涨的预期，如果购买者预期未来房价上涨的幅度快于每年的持有成本，那么征收房产税也不会减少投资和投机的需求。房产税的税率，也会直接影响市场的供应量。

进一步的测算则显示，投资（机）购房比例的多少，将很大程度决定房产税对供求关系的影响大小。

以已售出的55亿平方米商品房为存量房，分别假设1%、5%、10%、30%为投资（机）性房产比例。

测算发现，假设投资（机）性比例为1％，抛售所增加的市场供应上限为0.55亿平方米房源，仅占过去5年全国平均销售面积的7.8％。考虑到这些新增供应还将在较长时期内逐步释放，影响则有限。

当该比例为5％时，增加量则高达2.55亿平方米，占比达到36.4％；10％时，新增5.5亿平方米，占比跃升为78％；当30％时，新增抛售量的上线将达到16.5亿平方米，占比为235％之高。

不同区域的房地产市场，投资（机）性购房比例不同，房产税开征的效果截然迥异。投资比例较高的城市，供求关系将面临极大考验。

“上海、杭州等领涨的区域市场，投资（机）的比例是非常高的，虽然没有权威的官方统计，相信30％并不是一个过于夸张的估计。”多位开发商营销领域的资深人士向本报坦言。

这或许是决策层对使用房产税作为调控工具极为谨慎的原因。

众多难点待解

开征房产税的真正出发点，是否就是调控供求关系、平抑房价？市场存在不同的理解。

在中国指数研究院副院长陈晟等另一些人士看来，“政府高层对房产税这一工具的使用，也并非如普通市场人士所关注的房价焦点。房产税其实已被高层上升为地方土地财政收入的平衡器，进而推动其成为经济结构的调节器。”