上半年一线城市总价千万以上高端住宅热销 成交量增长显著

    中国指数研究院今日发布的报告显示，去年四季度以来货币、信贷政策全面放松，刺激改善性需求释放。此外，一线城市高端产业发达，公共资源丰富，高净值人群占比较高推动高端住宅市场不断壮大，一线城市总价千万以上楼盘成交金额均增长，北京、上海占比提升明显。

    上半年一线城市高总价楼盘成交金额同比均增长，北京、上海金额占比大幅提高。

    2015年上半年，伴随楼市整体回暖，四个一线城市高总价楼盘成交金额均同比增长，其中上海总价1000万以上楼盘共成交2967套，超过2014年全年水平，销售额同比增长150%，为一线城市最高；北京和深圳高总价楼盘金额同比增幅也分别达到64%和86%，而广州总价600万以上楼盘成交1328套，较去年同期增加175套，销售金额同比增长4%。

    从成交金额占比情况来看，北京、上海高总价楼盘成交金额占比较去年上半年显著提升，分别达到32%和27%，较去年上半年分别提高9个和8个百分点。深圳、广州2015上半年高总价楼盘金额占比分别为16%和17%，较去年均略有下降。

表：一线城市2015年上半年成交单价前十楼盘均价与去年同期变化

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

    北上深高单价楼盘成交金额同比增长显著，其中北京、上海高单价楼盘成交占比大幅提高。2015年上半年，北京、上海、深圳6万元/平方米以上高单价楼盘销量大幅增长，其中上海上半年销售单价6万元以上楼盘共成交2299套，远超去年上半年621套的水平，销售金额较去年同期大幅增长232%，占总销售额的比例达到21%，较去年同期提高10个百分点。

    北京上半年销售单价6万元以上楼盘销售金额同比增长146%，占比较去年同期提高12个百分点至23%，深圳销售单价6万元以上楼盘销售金额同比增长84%。广州上半年4万元/平方米以上楼盘共成交904套，较去年上半年增加156套，销售金额同比小幅下降2%。

    北上广深上半年单价前十楼盘均价皆超去年同期，高价楼盘频出。2015年上半年北上广深高端楼盘价格普遍上涨，北京、上海单价前十楼盘均价分别达到10.5万元/平方米、13.6万平/平方米，较去年上半年均有所上涨。深圳上半年单价前十楼盘均价超过8万元/平方米，较去年同期上涨29%，高端楼盘价格涨幅惊人。广州高端楼盘单价较去年同期同样有所上涨。从具体项目来看，上海上半年有7个成交项目成交单价超过13万元/平方米，其中汤臣一品项目成交均价达到19.4万元/平方米；除此之外，北京万柳书院项目成交均价超过13万元/平方米，深圳深圳湾1号项目成交均价也接近12万元/平方米。

去年四季度以来货币、信贷政策全面放松，刺激改善性需求释放，一线城市对政策变化更加敏感

货币、信贷等一系列利好政策纷纷落地，释放改善性、高端置业需求。一线城市对利好政策敏感度较高。虽然货币、信贷等利好政策对全国整体市场均有明显的影响，但各级城市对政策的敏感程度有所不同。去年“930”限贷新政后，一线城市成交量迅速回升，10月环比增幅超过45%，而同期二、三线城市环比增长不到15%。同时，在11月降息后，12月一线城市26.4%的环比增幅也明显超过其他城市。今年二季度，在进一步降息降准、放松公积金等政策调整后，一线城市市场回暖速度同样超过二、三线城市。价格方面分化更为明显，尤其是今年“330”新政之后，一线城市价格涨幅远超二、三线城市。对比其他城市，一线城市各类资源丰富，对人口吸引力较强，加上住房资源相对稀缺，住宅市场潜在需求较大，对放宽政策的反应最为强烈。

“330”新政后，一线城市二季度高端豪宅成交量较一季度明显增长。 二季度，在购房政策进一步放宽的刺激之下，一线城市住宅市场明显回暖，其中高总价楼盘成交量大增。其中上海二季度总价1000万以上项目共成交2221套，远超一季度的746套，而北深广二季度高总价楼盘成交套数增量也均在300套以上。可以说，政策的全面宽松使一线城市各类购房需求全面释放，高端住宅市场相应提升。

一线城市高价地块集中入市，大量项目“被豪宅”

一线城市房价随地价变化水涨船高，高价地块纷纷入市拉高整体住宅价格，催生高价项目。从2008年以来全国各级城市住宅土地成交楼面均价的变化情况来看，一线城市土地价格涨幅最为明显。

根据开发周期，一线城市2013年成交地块在今年陆续入市，从已入市的2013年全国单价前十地块来看，泰禾·北京院子项目上半年成交46套，成交均价超过6万元，套总价接近1500万，而其它将在下半年入市的地王例如北京农展馆项目、中粮瑞府项目预计单价接近20万元/平方米。可以说，在一线城市逐步进入存量房时代的背景下，新建住房的价格发现机制在逐渐向供应端偏移，土地价格的飞涨使开发商不得不提升产品定位来实现盈利，在很大程度上加速了一线城市住宅价格上涨，使住宅产品被高端化。

一线城市高端产业发达，公共资源丰富，高净值人群占比较高推动高端住宅市场不断壮大

北京、上海高净值人群占比领先全国，高端消费能力超群。根据胡润研究院公布的2014年全国千万资产以上高净值人群报告，北京2014年净资产达千万以上人口达19.2万人，占全国高净值人群的比重为17.6%，为全国各省市最高，上海高净值人口为15.9万，占比达14.6%，为占比第二高的城市。从各省分布情况来看，广东省高净值人群占比达到16.5%，为各省最高，浙江省和江苏省紧随其后，广州、深圳作为广东省中心城市，高净值人群占比同样较高。高净值人群所带来的是高端消费能力，同时对资产的保值和升值需求使得此类人群对高端住宅产品拥有较高的投资意愿。

上半年资本市场火爆，一线城市参与度更高，获利资本流入楼市。自去年11月起，国内资本市场逐渐走暖，上证指数持续上涨，由去年10月的不足2500点一路上涨至今年6月的高点5176点，其中创业板指数更是涨幅惊人，创业板股票中超过半数市值翻倍。这场全民参与的牛市，也造就了一批新富阶层，从相关数据来看，2014年全国千万级高净值人群中，有百分之十为职业股民。一线城市凭借信息、资源优势，对股市的参与度较高且获利能力较强。从中登公司披露的数据来看，今年以来A股新开增账户最多的城市为上海，深圳紧随其后，而同花顺今年5月公布的数据显示1-4月上海人均股市收益大15.6万元，为各省市最高，而北京人均受益达到8万元，排名第二。随着上半年股市不断攀升，大量获利投资者开始获利离场，并将锁定的利润投入到稀缺性较高，具备保值功能的一线城市楼市，在很大程度上推高了一线城市房价，并炒热了高端住宅市场。

总的来看，政策支持、高价地块的集中入市以及一线城市的高消费能力，共同导致了一季度一线城市高端住宅市场的火爆，且短期内这一局面仍将延续。

展望：供应持续增加，一线城市高端住宅价格上涨幅度将趋缓

从需求基本面来看，未来一线城市高端市场需求将稳步增长，但从中长期看部分城市房价有一定透支现象，投资更需谨慎。未来一线城市仍将是经济发展的前沿地带，优质的产业结构和丰富的社会资源使其仍将是高端人才的首选城市，并创造更多的高净值人群，但资源优势过于集中也给一线城市带来了大城市病，人口大量涌入，考验着城市承载能力。在目前国家加速区域一体化发展的蓝图下，未来中心城市资源或将向周边城市分流，各地区间发展将趋于均衡。

除此之外，目前国内一线城市房价过高，房地产市场存在过热风险。从2014年一线城市的房价收入比情况来看，4个城市房价收入比均超过10.0，其中深圳房价收入比高达15.2，北京也达到12.9，而全国平均值为5.8。目前国际公认的房价收入比区间为4-6，而一线城市则远超过合理范围，并且高于二线城市7.1的房价收入比水平，目前一线城市房价已达较高水平，甚至超过部分国际知名城市，房价存在上涨过快风险，未来投资者对高价楼盘的投资或将趋于谨慎，房价上涨空间有限。

从目前一线城市的住房需求结构来看，刚需及首改需求仍是市场主流，高端楼盘虽然短期内迎合了一部分高净值人群的特殊置业需求，但从需求总量和需求潜力上与刚需、首改产相比还有一定距离。

从政策面来看，政策进一步放宽空间有限，对高端市场影响减弱。本轮一线城市房价高企及高端产品的热销，宽松政策支持的影响不小。从未来货币政策走势来看，二季度GDP增速稳定在7%的水平，整体经济呈现企稳态势，同时CPI逐渐回升至安全范围，通缩警报即将解除，预计下半年货币政策将趋于稳健，降息、降准节奏将会放缓。

从房地产信贷政策来看，未来或将继续差异化信贷政策，对于刚需保障性贷款需求进一步放松，而对于投资需求仍有限制。除此之外，一线城市地方性房地产政策未来也将更趋谨慎，上半年，深圳短期的购买力显著变化和供应量的紧缺促成房地产成交量的高增和价格的大幅攀升，未来政策或将趋紧而非放松。北京中长期人口控制目标严格，楼市限购仍具有较强的现实意义。

表：2014-2015上半年一线城市高价地块成交分布

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

从供应来看，未来高端产品供应量将继续增加，产品竞争压力较大。今年上半年，高价地块项目的集中入市从供应端抬升了一线城市的住宅价格和产品定位，而下半年还将有一批豪宅项目入市，部分项目预计销售单价超过20万元/平方米。

总体来看，目前一线城市房价上涨速度过快，房地产市场存在过热风险，这无疑将影响高净值人群未来的投资热情，且一线城市未来随着区域协同发展的不断深入，置业人群伴随着产业和资源的转移，会有一定的外流风险，长期高端住宅市场需求难以持续增长。同时，随着房地产整体市场逐渐企稳，房地产政策将逐渐趋于谨慎，对高端市场的刺激效将被弱化。此外，未来高端产品的供应量将持续增加，高端市场的产品竞压力将明显加大，高端项目的稀缺性降低，产品竞争能力将有所下降。对于一线城市开发企业来说，未来对于高价地块的获取和开发应相对谨慎，需充分考虑到项目的可操作性和自身实力，同时在高端产品的开发上需更加注重品质与多样性，提高产品竞争能力以应对越发激烈的竞争。

此外，对一线城市来说，刚需、首改需求仍将是市场主力需求，房企未来开发重点可放在城市近郊发展潜力较大且房价相对合理的区域，减少高价地块的获取。而对一线城市的购房者来说，一线城市由于其资源、产业优势，对外来人口的吸引力依旧，因此刚需住宅市场需求将持续旺盛，对有首置需求的购房者来说，在利率及贷款政策相对优惠的时间节点入市不失为一个好的选择。而对于高端投资者来说，目前一线城市高端项目价格上涨过快，且由于未来高端项目供应量将继续增加，目前对于高端住宅产品的投资应更慎重进行抉择，购置更适合个性化居住与投资品质的优秀产品。