耶伦预告加息抗通胀 为何香港地产股升不起来？

   本周美国财政部长耶伦还以为自己是联邦储备局主席，竟然越殂代庖评论美息走向。同日耶伦澄清并非预测加息，也非建议加息，惟耶伦的言论其实是预警通胀重临的讯号。

    投资者将通胀重临这个背景放在香港这个国度分析，楼价必定继续破顶。惟香港地产股却无力上升，背后其实另有其他原因。

    在通胀重临年代，投资者做债仔较做债主着数。当利息低于物价升幅时，债主放贷所收取的利息不能抵消因通胀所损失的购买力，做债仔较做债主着着数。

    通胀借钱买楼有着数

    投资者在通胀重临的环境借钱买楼，租金收入大致跟随通胀上升，足以抵消利息支出，通过买楼不但能够抵消通胀，更能赚取正现金流。当每个投资者都这样想，在通胀重临时期香港楼价难以不上升。

    香港楼价上升却不代地产必定上升。因为香港地产股还有其他因素利淡股价走势。首先香港新盘市场销量徘徊不前，未能做到价量齐升。

    2016年至2020年期间，香港新盘销量分别为16,500伙、18,250伙、15,700伙、18,700伙及14,485伙。2020年新盘销量和2016年比较，竟然录得下跌。

    新盘需求增长有限

    有指去年新盘销量缩减是因为疫情下减慢了审批新盘的进度，惟即使以疫情爆发前的2019年和2016年数字比较，香港新盘销量仅增长13%，也不见得理想。

    事关按照2016年香港人口普查统计数据，家庭数目为251万个，每个家庭的平均人口数目由2006年的3人跌至2016年的2.8人。这个数据显示在可见未来由子女结婚组织家庭衍生的新盘购买需求进一步放缓。

    当投资者明白香港家庭结构这个背景后，香港新盘销量将走不出低单位数字增长，地产股的合同销售只能维持低速增长，资产周转率难以提升，即使以尺价高开都未必能够挽回投资者对地产股的信心，这样不难理解普遍地产股股价难以出现结构性上升。