你不知道的楼市真相：谣言越吹涨 房价就越降

　　谣言越吹涨，房价就越要降

　　刚刚过去的大会，有人作大死PS了一张楼市调控要放松的照片，还有人把14年天津取消限购的政策疯狂在朋友圈转发。

　　无独有偶，前段时间，关于任志强说18年房价要暴涨，否则提头来见的新闻，形成无数个10W+，也纷纷被朋友圈转发。

　　支撑房价上涨的动力不足了，所以需要靠谣言拉动预期了么？

　　但事实是，谣言越是吹涨，房价就越要降！

　　其实，媒体也是房价的指向标。做自媒体的小午深有体会。去年房价上涨的时候，大家聊的是“日本房价的泡沫”“房地产的崩盘”“地王层出不穷”，大家都在为快速上涨的房价担忧，没一个吹涨的。

　　首付贷，

　　行情不好的又一个指向标

　　近期三部委一系列重拳出击，打击首付贷。之前也提到过这一消息：楼市再出重磅政策！很多人买房的钱又不够了！

　　文内说到：住建部联合央行、银监会禁止房地产开发商违规提供购房首付，并对违规的互金公司和小贷机构进行整治。

　　小午在这里科普一下首付贷。什么是首付贷？简单说就是你去买房，首付不够，中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等等借给你凑首付的钱。

　　首付贷，相当于在购房中又加大了购房杠杆，刺激了买房需求。是给无法支付房款人的一剂猛药。大家想想，什么样的人买房才要首付贷呢，一种是炒房客，一种就是穷的连还房贷都困难的人。所以首付贷买房有很大的风险，一直被定义为违法金融业务。

　　比首付贷更激进的更具有风险的，是零首付。

　　去年3月份，沈阳为了去库存，宣布对特殊人群执行零首付的购房优惠，政策发出不到8个小时，就被叫停。为什么呢？因为零首付的名声实在不怎么好。2008年次贷危机爆发的导火索就来源于此，当年全球金融危机的悲惨情景还历历在目。

　　2016年3月1日，沈阳市政府下发22条房产新政，其中第14条规定：对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行零首付政策。这则明显有违银行信贷政策的新政仅存活了不足8小时后即被匆忙撤回。

　　一旦房价下跌，首付贷、零首付的风险就会迅速显现。

　　从表面看，严禁首付贷，这是正常的围堵违法资金链，保证楼市金融安全的一个措施。顶多说明，房价的调控还在高压中。

　　但其实深究还有一层意思：不少地区的楼盘，已经从全款买房，转向首付分期付款了。

　　首付贷，往往是在行情不好的时候，加大购房杠杆，刺激购房者的利器。小午记得，15年年底的时候，央行第五次降息。房贷基准利率降到4.9%的历史最低水平。山东，河北的不少开发商一度推出了“垫首付”措施。

　　现在首付贷的再次出现说明：全款买房的土豪韭菜已经割完，甚至贷款买房的韭菜都不多了。开发商为了尽快回笼资金，只好拿出首付贷的促销方式变相“降价”，刺激群体接盘。

　　现在谁都知道，房价是下行期，大家都在观望。等首付贷也被彻底杜绝之后，开发商只有降价了。

　　付款鄙视链正在逐渐消失

　　世界上本没有鄙视链。房源不足，买房的多了，就有人刻意制造出住房鄙视链。

　　站在鄙视链顶端的，属于跟开发商有关系，可以全款买房的土豪。其次，是全款，才有摇号资格的土豪。再次，就是商业贷款购买者，最后，才轮到公积金贷款人买房。

　　过去的几个月，很多城市开发商都是全款付款方式，比如杭州、成都、长沙、广州、武汉、无锡……甚至网上有个段子说，全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走!

　　开发商也不是故意的，他们也不想差别对待购房者。可是钱越来越紧张了！开发商刺激客户全款买房，就是为了加速回款。前段时间碧桂园总裁莫斌则在股东大会说，“尽量把货往前推，是为了获得更多的现金流，应对可能会到来的房地产下行周期，抓住更多机会。”

　　为了防范金融风险，银行严控房地产开发贷，开发商融资成本居高难下，融资渠道的收紧，已经冲击到开发商的资金链了！

　　小午这几天考察环京市场，发现有些日子不见的首付贷又起了苗头。不少楼盘打出了“首付10%、开发商垫资”、”最低XX万“的标语。

　　河北廊坊某新开盘的公寓楼，按规定是最低要50%首付，但开发商说是新盘搞促销活动，只需要很少一部分首付款，余下的开发商帮你垫付，两年还清就行，还没利息……开发商终于收起獠牙，做“慈善”了。

　　短短几个月的时间，从全款买房到首付贷，楼市瞬间变天。房价的下行，比大多数人想象的都快。

　　2018是否是房地产最困难的一年？

　　2018年房价，可能还会有不同的分化。比如，一二线，甚至一二线周边的三四线会降，更偏远的三四线，或者棚改未完成的城市，有可能在18年上半年还会涨一些。

　　但是2018年，对开发商来说，应该是最困难的一年。那时候正值开发商的还贷高峰期，大部分地区销售量也会下行。总会有坚持不住的房企要降价卖房，以跑量为主。

　　这种例子在以往也数见不鲜。

　　还记得16年4月份全国300个楼盘8.7折出售的恒大吗？因为恒大项目多在三四线，而彼时一二线城市上涨，大部分三四线城市尚未启动。恒大面临去库存和资金压力，只能无奈降价。

　　更轰动的还有，房价下行时期买房客砸售楼处的事件。比如14年杭州楼市各大业主打砸某售楼处沙盘，登上了全国各大媒体的头条。

　　2011年房价下行，也是多地售楼处楼盘被砸。比如北京大兴顺驰领海、上海万科清林径、宁波合生国际城、芜湖镜湖世纪城等等，都有一部被老业主打砸售楼处的血泪史……

　　当然，不会说所有开发商都会如此。但行情不好的时候，也总有断臂求生的是不。小午的建议是，如果你们所在城市已经出现首付贷，那就是房价下行的信号。不妨再观望看看。以买到性价比最高的房子为主。

　　ps：每次我鼓励粉丝买房的时候，总有人说我是KFS的托，也是心累。希望大家都住有所居，早日买到心仪的房子。

　　另外成都加推盘的情况我也知道了。大家也别慌，毕竟市场上没房源很久了。一时的饥渴而已，并不是房价再次上涨的信号。不过在新房比二手房价格便宜的情况下，还是买新房合适。成都还没有下行，但也是牛市末期了。