2017年楼市:政策性与周期性交织

    2017年1月10日，国家发展改革委主任徐绍史在国新办举行的新闻发布会上表示，去库存，现在我们碰到的矛盾是一二线城市的高房价，三四线城市的高库存，相关部门和地方政府分城施策。2017年的房地产市场将如何发展？

    相关受访专家表示，房地产市场开年成交量较为低迷，从政策层面看，分类与因城调控思路已经非常清晰，对于未来走势，房地产市场发展的周期性是重要的判断因素。

    开年成交低迷

    中国指数研究院提供的数据显示，2017年首周，其重点监测的32个城市成交面积环比下降17.0%。其中21个城市环比下降，占监测城市的66%。分城市来看，各线城市同比、环比均有不同程度的下降。

    首创证券的研报也显示，2017年楼市开局低迷，开年至今，31个大中城市商品房成交水平低于去年全年平均水平12.84个百分点。并据统计，31个大中城市商品房合计成交504.26万平方米，同比减少21.35%，环比减少19.06%。

    不仅楼市成交低迷，土地市场也在继续降温。中国指数研究院数据信息中心监测显示，2017年1月2日~1月8日，其监测的40个主要城市土地推出量环比减少69%，成交量环比减少87%，出让金总额环比减少87%。其中，17个城市无土地推出，25个城市无土地成交。这预示着房地产投资的回落。“2017年地产投资变化趋势，将是销售回落带动投资下行。”兴业证券池光胜据此判断。

    民生证券分析师温阳指出，从眼下来看，楼市正步入“量价齐跌”的调整阶段，但从长远看，“稳”是大势。热点城市房价过快上涨势头得到遏制，房价走势明显趋稳。

    不过，据中原地产研究中心统计数据显示，主要城市房地产库存基本平稳。从全国主要城市看，调控政策逐渐见效。截至1月10日，十大核心城市可售商品房住宅库存合计为32万套，相比2016年10月初32.4万套的库存，基本保持平稳。2016年，核心城市库存快速降低的趋势在四季度随着政策影响逐渐减弱。

    具体数据显示，市场在成交量下调的影响下，库存可售开始出现持平并逐渐增加的趋势。持续加码调控的主要房地产市场，2016年10月份~11月份成交量下调幅度都在50%左右，市场降温明显，预计后续库存将在2017年一季度出现上升。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国经济导报记者表示，库存规模持续下滑主要有两方面的动力，即一二线城市总体上销售状况不错，三四线城市也在积极完成置业，所以引起此类房地产市场数据的变化，即房源在不断减少。

    严跃进指出，对于此类市场来说，通过销售数据可以看到，存在一个较为积极的变化，即很多房源都在面临解套的机会，机会在于很多房源过去根本没法销售，但现在都是香饽饽。一般来说，大城市的去库存状况主要在6个月左右的水平，三四线城市主要在一年半的水平，总体压力都在减少。去库存未来需要依赖市场销售和其他策略。销售方面需要靠刺激购房的方式来进行；而通过物业结构转变，比如充当保障房等，也是一种结构化的去库存模式。

    分类与因城调控思路清晰

    进入2017年后，楼市调控依然发力从紧，分类调控、因城施策的调控思路非常清晰。

    近日，国家发展改革委、住建部、银监会等相继发声从严调控，稳定今年房地产政策预期。国家发展改革委主任徐绍史表示，去库存，现在我们碰到的矛盾是：一二线城市的高房价，三四线城市的高库存。相关部门和地方政府采取分城施策措施，最近房价已经得到有效控制，正在制定房地产业健康平稳发展的长效机制，包括一些法律法规和财政金融政策。当然，去库存还要考虑到有1亿人要进城，要把棚户区改造的货币化安置和城镇化过程中消除三四线城市的库存结合起来。

    银监会明确表示，分类实施房地产金融调控。住建部也要求，2017年要千方百计抓好房地产调控，继续执行好已出台的限贷、限购、增加土地供应、整顿市场秩序等措施，确保房地产市场平稳健康发展。