专家：房地产市场长效机制建设应避免四大认识误区

    最近中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。那么究竟应该如何认识房地产市场长效机制?在近期举行的中国城市百人论坛秋冬论坛上，业内专家认为，研究建立房地产长效机制要避免四方面认识误区，同时应处理好住房市场配置与政府保障、新房市场与存量房市场等方面的关系。

    当前我国房地产市场面临的现实情况主要有:正处在城镇化进程中，因公共资源及服务不均衡，人口趋于向更大的城市流动；传统文化根源在于乡土文化，公民以原住为主更具田园情怀；城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有等。鉴于此，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，开展符合国情的房地产长效机制研究应避免以下四方面认识误区:

    首先，我国城镇化率将达到80%以上。以往我国城镇化研究受诺赛姆(Ray.M.Northam)曲线影响较大，该曲线起源于美国，美国是移民为主的国家，起初通过“跑马圈地”的方式获取土地成本较低，土地所有者往往对土地简单经营赚快钱，而后去城市生活。在美国，该曲线的峰值甚至可以达到90%以上。仇保兴表示，我国传统文明的根源在村庄，人们普遍具有较为强的乡土情结，城镇化率的峰值或在60%-70%之间。因此，完全依据诺赛姆曲线来判断我国城镇化发展是不合理的。

    其次，“城市是先进的，农村是落后的”，按城市标准建设农村。仇保兴指出，农村生产、生活、生态三者有机结合的发展模式值得城市建设借鉴，应避免以城市为主导开展城乡建设工作，把乡村简单城市化。

    第三，借鉴他国房产税经验，对房屋持有环节征税。仇保兴表示，应在我国城市土地国家所有，农村土地集体所有的前提下设计房地产税收，不能照搬土地私有制国家模式来设计房地产税。建议探索通过消费税来抑制房地产投机行为，以意大利为例，首套房免税，第二套征14%的消费税，第三套税率为38%，税率逐步提高。

    第四，追求城市规模，建设大城市。仇保兴认为，城市的规模取决于该城市的功能定位，应避免片面追求城市规模，形成一城独大。在一个城市群中，各城市之间形成竞合关系，大中小城协调发展。当前一线及热点二线城市住房紧张，三四线城市楼市去库存积压严重，就是城市发展不均衡的结果。

    在中国房地产估价师与经纪人学会副会长柴强看来，建立房地产长效机制还应处理好住房的民生功能和经济发展功能、市场配置与政府保障、消费品属性与投资品属性、买卖与租赁、新房市场与存量房市场、住房发展与人口流动等六方面的关系。他建议，建立购租并举的住房制度，构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。同时要考虑到新房交易量和存量房交易量比例关系的变化，把房地产宏观调控政策侧重点由新房转为新房、存量房并重，将来应以存量房市场调控为主。

    值得一提的是，业内普遍认为，地方政府对土地出让收入的依赖是影响房地产市场平稳健康发展的一个重要因素。中国社科院经济研究所所长高培勇表示，解决地方政府对土地财政的依赖问题，关键在于重构财税体制，理顺中央和地方收入分配关系。在有利于调动中央和地方两个积极性的原则下，研究建立一个契合现代国家治理体系、体现公平正义的长效财税制度。