五年供求关系首次扭转，2024年新房去库存将迎拐点

　　【大河财立方 记者 秦龙】2024年百城新房去库存将迎新拐点。

　　1月23日，上海易居房地产研究院发布的《2023年全国百城库存年度报告》（以下简称《报告》）中指出，2023年全年，全国百城年初库存规模为53058万平方米，到年底变为50518万平方米，同比下降4.8%。百城库存连续11个月同比下降。

　　与此同时，易居房地产研究院指出，百城新房住宅供求关系由“供大于求”变为“供小于求”，扭转五年来供大于求的常态。

　　百城库存：连续11个月同比下降

　　大河财立方记者从上海易居房地产研究院获悉，2023年全年，全国百城库存规模总体呈现下降态势。年初库存规模为53058万平方米，而到了年底则为50518万平方米。据此计算，百城住宅库存规模同比下降4.8%。

　　从全年月度数据观察，当前全国100个城市库存规模已经出现了连续11个月的同比下降态势，终结了此前连续50个月同比正增长的态势。库存高企压力有了一定程度地降低或缓解。

　　谈及库存高企压力一定程度缓解的原因，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，一是政策端，2023年是全国各地全面去库存的关键一年，尤其是下半年各地积极响应党中央、国务院精神，主动调整优化房地产政策，积极促进合理住房消费需求的释放。从实际观察来看，包括主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等；二是房地产供给端出现萎缩，导致房源供应或推盘能力面临制约。供给端指标方面，全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的30个城市土地购置面积连续三年下降。此类数据均说明，当前房地产市场供给端出现萎缩状态，进而也会使得库存指标难以明显增加。

　　供求关系：过去五年供大于求常态被扭转

　　《报告》数据显示，2023年全年全国百城新建商品住宅供应面积为29112万平方米，成交面积为31652万平方米，供求比为1：1.1。

　　易居房地产研究院认为该数据说明百城总体呈现了供小于求的态势，其改变了过去五年即2018—2022年“供大于求”的常态，具有非常好的信号意义。

　　《报告》指出，2023年全年各月去化周期，总体上呈现“U”型走势，即先降后升的情况。具体数据看，2023年年初去库存周期或存销比为18.9个月，到了年底则为22.4个月。这说明2023年新房销售数据虽然有企稳向好走势，但绝对数据仍然偏低，进而导致去化的动力基础是薄弱的。

　　大河财立方记者注意到，2023年底去化周期明显偏高，即高于合理值（12—14个月）8个月以上。

　　“过去某个城市卖房速度为14个月，而现在卖房速度明显放缓了，变为22个月了。2024年去库存周期或存销必将迎来真正的拐点。”对此，易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

　　市场趋势：去库存的环境将有优化的可能

　　易居房地产研究院认为2024年去库存工作将面临新的变化和新的机会。房企应该积极观察和捕捉利好点，以更好做出新一年的去库存工作。

　　从房企或供给端来看，一是保交楼工作进一步落实，各地对于房屋开工、预售和交付等工作将有更为全面的保障。这对于购房者权益的保护具有积极的作用，也有助于增强购房者的入市信心，利好去库存工作的顺畅；二是各地从降低成本和确保房企流动性安全的角度出发，或会进一步降低预售门槛，即预售节点提前。这也有助于增加房源供给和市场交易的活跃；三是各地对“好房子”的提法明显增加，也意味着好房子会加快入市。这对优化新房库存的结构和质量、吸引购房者积极入市、更好去库存等都有积极的作用。

　　从需求端或购房端的角度看，一是2023年各地二手房尤其是重点城市的二手房交易不错，此类二手房出售后，势必会带来换房需求，有助于各地房企积极营销和去库存。二是各类利好政策增加，需要时间消化。2024年是全面消化2023年政策的关键时期，政策效应释放，自然带动去库存效率的提高。三是经历了2023年房价的全面深度调整，易居房地产研究院认为，2024年购房性价比明显提高。因为各类价格折扣和优惠非常到位、购房的成本在进一步降低，同时房价本身也面临企稳向好趋势，所以购房者的入市信心将明显增加，这对于房企和各城市去库存都有积极的作用。

　　见习编辑：李文玉 | 审校：李金雨 | 审核：李震 | 监审：万军伟