房地产： 开发投资增速显著提升 新开工大幅增长

    事件

    统计局公布2018年7月房地产经营数据。7月,销售面积1.3亿平米,同比增长9.9%(前值4.5%);开发投资额1.0万亿元,同比增长13.2%(前值8.4%);新开工面积1.9万平米,同比增长29.4%(前值15.0%)。

    核心观点

    1.销售如期回升,中西部依旧强劲,东部回暖。2018年7月全国销售面积同比增长9.9%,较上月提升5.4个百分点。销售金额同比增长22.0%,较上月提升4.9个百分点。全国销售均价为8839元/平米,同比增长11.0%。我们认为有几方面的原因:1)信贷收紧放缓,居民新增中长期贷款增速由负转正,同比增长0.7%。2)7月全国首套房房贷利率5.67%,尽管仍创新高,但边际增速明显减缓。一线城市利率整体出现拐点信号,环比涨幅不断收窄。广州7月利率出现下滑,为5.55%;上海和北京均与上月持平,分别为5.16%、5.47%;深圳上升0.09个百分点至5.6%。3)中部、西部销售保持强劲势头,销售面积同比增长12.3%、13.5%。同时东部出现反弹,同比增速为6.9%,与推盘量增加有关。3)Top20-100房企出现上市潮,7月维持高增长,中小型房企销售带动整体上扬。我们预计全年销售增速为0。

    2.开发投资增速显著提升,新开工大幅增长。

    7月全国开发投资同比增长13.2%,较上月提升了4.7个百分点,主要由土地购置面积大幅增长贡献,土地购置面积同比增长32.1%,为今年最高增速。新开工面积同比增长29.4%,为2014年来最高,增速大幅上升的原因一方面由于去年同期的低基数,另一方面是在去年下半年土地购置大幅增加后的延迟开工。我们预计全年开发投资增速为5%,新开工面积增速为5%。

    3.紧张的资金环境有所缓和。

    7月房企到位资金同比增长17.8%,较上月提升了14.8个百分点。从资金来源来看,来自其他资金中的房款部分同比增长26%,提升20个百分点,而债券融资增速也较上月提升了17个百分点。国内贷款同比增速1%,继3个月以来由负转正。总体融资环境有所变好。投资建议:7月数据向好说明宏观环境的略微宽松。目前板块承压主要是对政策不确定性以及行业是否见顶的担忧。我们认为,在中央主基调不变的情况下,现在行业正在转向成本端,资源型和独立模式型的房企能够较为顺利地度过这段时期。我们推荐:招商蛇口、万科、保利地产、新城控股、旭辉集团。

    风险提示:楼市降温超预期,政策超预期收紧。（方正证券）