房地产：看好同时拥有较强开发和运营能力的开发商

    中国国家统计局周三上午公布了1-2月全国房地产行业数据,整体而言销售符合预期投资略超预期,但投资的主要指标买地和新开工的增速都趋弱,同时房地产企业到位资金增速亦较去年有所回落。我们看到两会时高层对于居民杠杆的风险提示,预示今年居民信贷可能持续偏紧,这一负面影响可能较难抵消部分地方城市未来可能出现的调控松动。

    2018年前两月数据

    于2018年前两个月,全国新房销售大致符合预期,销量同比增长2.3%至1.27亿平米,同期销售金额同比增长15.7%至1.06万亿,推动销售均价同比增长13.1%至新高8290元/平米。与此同时,房地产投资增速略超预期达9.9%(vs. 2017年同比增长7.0%),而同期土地购置增速趋弱(面积同比下降1.2%,金额同比持平,vs. 2017年面积同比增长16%,金额同比增长49%),新开工增速进一步放缓至2.9%(vs. 2017年同比增长7.0%)。在建面积增速创新低至1.5%(vs. 2017年同比增长3.0%),同期竣工面积增速同比下降12%(vs. 2017年同比下降4%)。今年前两月,房地产开发企业到位资金为2.4万亿元,同比增速创新低为4.8%(vs. 2017年同比增长8.2%),其中销售预收款同比增长5.8%至1.2万亿元(占总资金比例为48%),自筹资金同比增长7.1%至7390亿元(占比31%),国内贷款同比微增0.3%至5000亿元(占比21%),而外资则同比大幅下降75%至12亿元(占比仅为0.1%)。需要注意的是,销售预收款的一大重要资金来源 - 个人按揭贷款同比增速自2017年5月由正转负以来,已连续第十个月录得同比下降,降幅达4%。

    三月上旬40城销售

    我们跟踪的40个城市的日销售数据与全国市场比起来样本仍小,因此在增速上与全国数据仍有所差异,但作为领先数据,依然是观察市场动能的主要指标。今年1-2月,40个城市新建商品住宅的签约销售面积整体下滑14%,其中四大一线城市下滑27%(北京、广州和上海分别下滑52%,35%和20%,深圳同比增长54%),16个二线城市微跌6%,20个三四线城市同比回落19%。而进入三月以后我们观察到的前13天的数据显示,一二线城市较去年同期销量的跌幅在四成左右,三四线城市依靠个别城市数据跌幅收窄至2%,但多数城市仍较去年同期销量显著下滑。由于今年春节较去年略晚,节后推盘亦较去年有所推迟,我们会继续紧密跟踪销售数据,以观察这一销售季较大可能出现的动能回落程度。

    两会的官方表态

    两会对于众所瞩目的房产税的说法是仍在进行立法起草工作,这使得较大可能1-2年内难以看到实质推出,但也令短期的各类行政调控政策无法轻言退出。而在居民杠杆问题上,银监会主席郭树清表示经过两年居民大幅加杠杆,目前市场忽视了居民高杠杆背后的风险;央行副行长表示虽然近期按揭贷款利率呈现上升趋势,但总体还是处在较低的水平。我们认为,信贷是决定今年行业走势的关键因素,从前两个月的新增贷款结构看,对适当收紧按揭贷款的窗口指导还是比较明显的,而银行受制于自身金融去杠杆的压力放贷的能力和意愿也在走弱且这一压力今年会持续存在。

    板块展望和评级

    上市公司1-2月销售数据呈现较大差异化,虽然整体看起来增速仍有五六成,但主流的大中型规模公司的增长已经回落到20-30%的区间,而去年回暖略落后导致同期基数较低的公司贡献了大部分的增长。落实到板块表现上,看到市场整体在信贷谨慎展望下对板块的热情度降低,仅限于追逐这些首两月报出较高销售增速的中小公司。但我们覆盖的大中型公司去年销售增长三成以上,买地增长七成,而其他中小公司的土地投资更是动辄同比增长100-200%,加之考虑到持续扩大的在建规模,今年行业整体的资本开支至少有三成增长,高增长背后仍隐含较大风险。虽然与A 股相比,中资地产股仍显现出估值优势,且目前正在陆续进入业绩披露期(多数公司已发盈喜),但基于基本面转淡的可能性在变大,我们仍然坚持防御为主。我们不看好高杠杆企业富力和融创以及过去两年买地激进的企业如合景泰富,同时对龙头企业中海外的业绩和销售展望也较谨慎,但长期看好华润和龙湖这类同时拥有较强开发和运营能力的开发商。（申银万国证券）