房地产：成交高热度延续 高溢价成交常态化

    宅地整体成交量、出让金环比回落,但重点城市成交高热度延续。

    2016年7月,300城市住宅用地推出规划建筑面积5815万平米(环比-28%,同比-18%),成交规划建筑面积5405万平米(环比-13%,同比-5%),成交土地出让金1870亿元(环比-13%,同比+51%),楼面均价3460元/平米,平均溢价率61%,与2016年6月相比降低12个百分点,与去年同期相比则大幅上升37个百分点,而供给/成交这一数值则呈现环比小幅下行。

    整体来看,7月宅地市场供给同环比双降,导致成交量、出让金环比均下滑,同时受成交结构性影响,总体溢价率环比回落,但依旧处于历史高位,尤其是重点城市成交市场高热度延续,高溢价成交常态化。

    城市土地概览(2016年7月)。

    一线城市:供地减少、成交量涨,出让金环比回落。2016年7月,一线城市合计推出建面262万平米(环比-9%,同比-30%);成交建面352万平米(环比+29%,同比-10%);出让金343亿元(环比-26%,同比-2%),其中住宅用地土地出让金为214亿元,环比下跌50%,同比下跌6%,溢价率106%。整体来看,2016年7月份,一线城市供地减少,但成交量环比显著增加,而出让金受成交结构影响出现大幅下跌。尽管如此,我们需要指出的是,一线城市土地资源稀缺且市场安全边际较高,依旧是房企聚焦的主要阵地,例如,上海揽获本月成交总价榜单前二和楼面单价前三,市场竞争激烈。

    二线城市:供需环比下跌,但热点二线城市热度持续。2016年7月,36个二线城市合计推出地块建面5548万平米(环比-25%,同比-2%);合计成交地块建面4916万平米(环比-7%,同比-9%);出让金1306亿元(环比-8%,同比+56%),平均溢价率约50%。整体来看,进入下半年,重点城市成交热度不减,武汉、杭州、合肥等城市土地竞争激烈,优质地块受到房企青睐,其中,武汉表现突出,本月诞生三宗地王,市场热度延续。

    三四线城市:供需依旧低迷,整体市场难言改善。2016年7月,262个三四线城市合计推出地块规划建筑面积8564万平米(环比-34%,同比-29%);合计成交地块建面8178万平米(环比-14%,同比-15%),出让金780亿元(环比+8%,同比+34%),平均楼面价954元/平米。整体来看,2016年7月份,三四线城市土地成交量同环比均有所下降,楼面价有所攀升,导致出让金有所上涨,但市场供需主要指标依旧处于低位,土地市场低迷态势不改。

    风险提示。

    热点城市土地价格仍在上涨,优质地块稀缺影响房企资源获取。（广发证券）