房地产开工不足、库存下降，明年房价会涨价？

    房地产销售端大幅下滑，现在房屋年化销售面积10亿平米，这是大家广泛认可的长期可持续水平，所以现在还能维持的房企，销售端不会有太多的下行空间了；

    房企经营性现金流方面，明年年中，随着竣工房企会有预售资金的回笼；房企不拿地不施工能节约经营性现金流；销售面积大幅下滑—营建支出也减少。我们测算了头部/代表房企，得出：只要销售不进一步大幅下滑，房企的经营性现金流就会持续改善。

    同时房企融资方面得到政策支持，风险减弱。因而目前还活着的房企，无论是民企还是国企，大概率就不会死了。

    这一轮地产泡沫的破灭非常不典型。这一轮主要由于开发商模式脆弱，调控刚开始开发商早早就倒下了，导致销售端调整幅度低于供应端，库存持续下降。

    所以理论上相当于房地产行业供给侧改革，我们也调研了一些房企，他们也透露即便明年房价回暖，他们拿地施工意愿也不高。那么当明年下半年，销售稍一企稳，供给不足，房价可能会上涨，房地产走出低谷。

    未来10年，进入类似美国2009年之后的牛市过程。板块方面：中国私营制造业处境会大幅改善；不看好大消费，消费跟着居民部门，收入支出下行，消费下行，分散化；大金融板块：随着房地产好转，出现温和复苏。

    以前做股票多头，后来改做宏观对冲。因为意识到经济周期波动是固有的自然规律，而中国的波动又非常大，所以如果长期满仓股票的话是比较痛苦的。