房地产：上周各城市成交量呈现震荡的态势

随着国内的房地产市场进入“金九银十”的传统旺季，各地楼市的销售均价在成交量回暖的带动下出现轻微上涨的态势。北京商品房预售款监管的新政为《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》；该办法的核心是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”。北京商品房的这笔“预售资金”一旦被银行、国土部和房管部门三方共同严格限制，房地产调控将进入深化阶段;而各地一线城市也开始空置房的调查。市场在价格上涨之初开始担心政府的二次调控，因此呈现出震荡的走势。

上周成交量各城市环比普遍呈现震荡的态势；从成交量周环比来看，一线城市均环比普遍上涨，二三线城市环比普遍呈现出涨跌不一的震荡态势；

从成交量上来看，首先观察一线城市的成交量;北京市上周期房共签约面积为36万平米,环比上涨70.5%;上海市上周新房签约面积为41万平米;环比下滑2.6%;深圳市上周新房成交面积为12万平米，环比上涨44%;所覆盖二三线城市的成交量呈现出涨跌不一的态势，仅杭州、成都、南京和昆明呈现上涨的态势;从今年所出的房地产政策可知，政府以信贷的方式强力控制需求达到打压成交量，从而避免房价上涨的局面；与此同时，其以增加土地供给，限制开发企业资金迫使其推盘等不断刺激市场上的供应放量，以扭转之前严重供不应求的格局。从去年新开工面积加速的时间窗口来看，基本将于四季度初左右开始上市，这将有帮于平衡市场上的供求关系和稳定市场价格，因此政策未来更趋向于稳定。

8月份房地产板块由于受政策预期仍不明确的影响，呈震荡走势。我们预期未来房地产政策会以“维稳”为主基调，以促使市场各方形成一致预期进一步打破当前的胶着状态。未来随着房价下跌、成交量上升，开发企业的政策风险和财务风险可得到进一步释放，同时也为未来业绩奠定基础。另外，受打击囤地政策影响，今年许多上市公司开工量均加大，可售资源大于往年。若这些资源能够得到顺利销售，则未来数年上市企业的业绩会有爆发性增长。尽管当前的不确定因素仍然较多，但我们对未来市场仍持谨慎乐观态度，考虑到地产股相对较低的估值，建议长期投资者可以适当配置财务稳健、战略清晰的商业地产龙头以及受益于未来城市化进一步发展的区域龙头。