恒大土地储备年增一倍扩张风险再现(2)

　　据恒大公告，截至2010年12月31日，恒大还有193亿元的土地款未付，其中预期2011年需要支付的土地款项为103亿元。由此，恒大2011年账面总负债已然达到502亿元，总负债较2010年中期增长84亿元。

　　观察恒大自2009年以来发布的报表可以发现，恒大一直希望达到账面负债与其销售额基本持平。2010年年终，其账面负债接近去年全年504亿元的合约销售额。

　　但如果恒大此次发行票据融资超过120亿元，其负债将能超过620亿元，鉴于票据融资金额将在半年左右时间内完全到账，那么至恒大2010年业绩发布时，其总负债额将超过2010年的销售额。

　　本报致电恒大询问2011年销售目标是否过于保守时，恒大方面不置可否，仅表示，这是恒大经过评估后定下的销售目标。

　　有接近恒大的相关人士对本报表示，恒大内部的销售目标与对外公布的销售目标有大约20%的差距，实际上恒大希望能够在2010年冲击千亿销售。

　　9600万土储

　　恒大账面负债也许并非评级机构对其票据不甚乐观的主要原因，标普在其评级报告中称恒大现金充裕，而据恒大在1月10日发布的公告中称，截至去年12月28日，恒大现金余额为188亿元。

　　真正可能为恒大带来财务风险的是其庞大的土地储备，1月10日，恒大发布公告称其土地储备已经达到惊人的9600万平方米，这意味着，恒大全年业绩发布时，恒大将有庞大的存货计入其负债。此为标普强调恒大扩张风险的原因。

　　与万科等国内企业对资金周转率以及土地储备配置有严格要求不同，恒大似乎并不在乎其财务指标与规模之间的联系，并依据财务指标给定的模型拟定发展规模。一个简单的事实是，恒大在2010年新增土地储备达到5110万平方米，而此前，截至2009年期末，恒大的土地储备不过5400万平方米，这意味着恒大土储规模在2010年翻了整整一倍。

　　与万科对稳定的资金周转率异常敏感不同，恒大是在根据财务状况调整自身资金周转状况，其往往通过降价促销等调整营销的方式来实现财务平衡。

　　2010年，恒大多次对其价格进行调整，月销售均价波动极大。2010年恒大全年合同销售均价6394元/平方米，但12月销售均价达8349元/平方米，去年2月，恒大销售均价也曾达7273元/平方米，随后，恒大宣布全国降价，至去年7月，恒大销售均价逐步调整至5900元/平方米，此后，销售均价逐步回升。

　　虽然在每月销售区域有所不同可能导致销售均价有所波动，但更多数据显示，恒大的销售定价是逐月调整的。

　　恒大总裁夏海均曾表示，恒大每两周制定一次销售计划，并根据计划决定项目售价，与万科这样的企业通常是区域公司决定项目定价不同。恒大内部人士曾对本报表示，恒大所属各个项目的定价权集中在恒大总部，这意味着恒大往往根据自身财务状况决定项目定价和销售策略，可以说带着一种浓厚的“计划经济”色彩。

　　灵活的定价方式与恒大必须保持巨大的开工规模与销售率有关。1月10日，恒大公告显示，截至2010年12月30日，恒大在全国有76个项目在建，同时在建面积达到5580万平方米。

　　不断扩充的土储意味着日益庞大的在建规模，庞大的在建规模决定了恒大的资金需求，恒大在经营过程中必须严密计算资金周转速率，最终的结果是不断将利润投入到更多的土储当中。

　　此前恒大管理层一再对外界表示，要控制公司土储及在建规模，将其维持在一个固定水平上，但显然不断增加的土地储备正在将这些表述改写，时至今日，谁也不知道恒大要将其土储规模与在建规模维持在怎样的水平线上。

　　进入2011年，恒大扩充土储的计划似乎仍未停止，年初，恒大以6.17亿元的价格在安徽芜湖拿下17.12万平方米土地，新一轮的土地储备战已经打响。

　　(本文来源：经济观察报(微博) 作者：邬琼)