股权融资优化政策获响应 首批三家房企火速启动定增

　　证监会11月28日晚出台调整优化房企股权融资五措施，次日晚就有福星股份、世茂股份、北新路桥3家公司响应新政，发布了拟定增再融资的公告。

　　“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金公司如此表示。此言非虚。11月29日，万科等40只房企股票以涨停报收。

　　此前一日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，决定在股权融资方面调整优化五项措施。

　　时隔多年重启房企再融资及并购重组意味着什么？

　　政策松绑，不仅可改善房企的资产负债表情况，而且有望最大化促进房企间并购交易，以资本市场的市场化功能推动行业更高效“优胜劣汰”，既避免“差生”的债务风险蔓延，又支持“优秀者”做强做大。“我们已经在物色标的，今天就有几家大型房企咨询了重组的可行性，我们判断后续资本运作需求可能会井喷。”北京一家券商投行负责人对记者说。

　　回溯资本市场前两次房企再融资重启历程，均显示放开将有效促进基本面复苏与并购重组。“2008年底政策放松，2009年销量随之大幅反弹；2010年至2013年定增暂停，2014年部分放开，2015年基本全面放开，房企定增大规模启动、资产重组频繁，地产业迎来了繁荣期。”某长期跟踪地产的私募基金人士分析。

　　但历史不会简单地重复，此次政策优化，也不是简单的政策回归，“有保有压”的条款折射出政策制定者的与时俱进和良苦用心。

　　房企可重组上市

　　有利于A股“新陈代谢”

　　此次房地产并购重组及再融资优化政策，尺度最大的当数松绑“重组上市”，即允许房企通过重组上市方式“消化”壳化的A股房企。

　　据查，自2008年起证监会对房企A股上市进行收紧，此后上市房企多为借壳上市。而在2016年证监会修订了《上市公司重大资产重组管理办法》，为企业借壳上市设定了更多门槛，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本停摆，此后没有房企在A股上市，房企只能赴港上市。

　　“这是近10年来，涉房企业重组上市的明确放开。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，涉房企业并购重组恢复后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成为可能。对于出险房企来说，可以通过重组，理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。

　　华泰联合证券董事总经理劳志明表示，借壳上市是取得上市公司控制权后或者同时，通过注入上市公司资产的方式对其进行主营业务改造，进而实现资产的间接上市。借壳上市能够形成参与者的共赢局面，对于借壳企业而言实现了上市，可以通过持续融资获得企业发展需要的资金；对于上市公司原有股东而言，借壳将提升股价进而获得投资收益。“借壳交易让市场欢迎和接受的资产对接到合适的平台，某种意义上也是市场在资源配置方面起作用，有利于房企板块优胜劣汰，实现行业的新陈代谢。”

　　“政策指向非常明确，监管层希望用市场化的手段排除弱小房企的风险。”一位接近监管层的市场人士分析称，一批房企壳公司要抓住这个政策窗口期，实现平稳退出。

　　据上海证券报记者统计，按照申万行业分类，在115家A股地产公司中，有37家房企总市值低于50亿元。其中，23家房企2022年前三季度的扣非后归母净利润为负值。2019年至2021年，ST云城、嘉凯城、ST泰禾等公司扣非后净利润均为负值。2022年前三季度，京能置业、美好置业、数源科技等11家房企经营性现金净流量均是负值。

　　定增再融资受追捧

　　有利于改善资产负债表

　　对优质的房企或者经营稳健的房地产上市公司而言，此次再融资政策松绑，是改善公司资产负债表的良机与利器。

　　政策提出，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

　　银河证券分析师王秋蘅表示，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险蔓延。

　　值得关注的是，符合条件的A股房企已经积极拥抱再融资新政。11月29日晚，福星股份、世茂股份、北新路桥3家公司不约而同发布筹划定增事项公告。其中，福星股份拟定增募集资金用于公司房地产项目开发；世茂股份拟筹划定增募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等；北新路桥则拟定增募资用于公司项目建设和日常经营。

　　“在房地产上市公司中，福星股份的规模不算太大，经营还比较稳健，可能比较符合政策导向。”接受采访的券商研究员向记者分析，地产企业对资金的需求量较大，普遍具有较强的融资需求。作为一家中型地产公司，福星股份的经营和财务均相对稳健。

　　三季报显示，福星股份今年前三季度实现营业收入92亿元，同比增长9.28%；实现归属于上市公司股东的净利润6053万元，同比下滑48%，不过扣除非经常性损益后的净利润为1.72亿元，同比增长403%。

　　中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示，定增再融资的优势在于不直接增加房企的负债规模，同时可为房企融资提供充足的渠道。此次政策有利于房地产资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善行业的资产负债情况。

　　劳志明提醒：“这次政策有条件松绑，对房企及行业是好事，上市房企再融资及并购重组大有可为。但A股定增已经很市场化了，房企需要有好的募投项目，才能成行。”

　　目前A股市场定增按定价分主要有两类：一是锁价定增，主要发行对象是战略投资者或控股股东(包括潜在新主)；二是市场竞价发行，定增价格随行就市，如果股价缺乏上涨空间，或者持续下跌，都会导致定增失败。

　　从这个角度看，优质房企的再融资或许更易获得市场认可，这会推动行业优胜劣汰。

　　政策不是简单回归

　　核心条款体现良苦用心

　　上市房企股权融资政策自2010年起开始收紧。

　　2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证券监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会宣布，为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　此后，证监会曾于2018年在对A股上市公司再融资审核知识问答文件中明确，“主营业务为房地产(包括住宅地产、商业地产)的上市公司，或主营业务虽不属于房地产但目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募资变相用于房地产业务，暂不推进审核”。

　　如今，房企再融资及并购重组政策重新放行，对市场对企业都是好消息。但这不是历史的简单重复。

　　纵观此次政策优化，其核心是通过有边界的松绑，激活房地产板块，推动这些企业通过市场实现资源配置，进而稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。其中两个“限定”体现了监管层的良苦用心：一是划出重组上市的双方必须都是房企，防止壳公司被炒作；二是规范再融资募投资金用途，禁止用来拍卖土地、开发新楼盘等，这有助于平稳土地市场。

　　事实上，涉房A股公司再融资松绑早在1个月前就有先兆。

　　10月23日晚间，中国能建与东百集团两家“符合条件”的涉房企业双双披露非公开发行股票事项的提示性公告。其中，中国能建拟定增募资不超过150亿元，投向以新能源为主的新型综合能源项目；东百集团拟定增募资不超过10亿元，投向仓储物流业务的项目拓展、开发及建设，补充流动资金及偿还银行贷款。

　　证监会五项调整优化措施一经公布，就有民营上市房企高管在接受记者采访时表示，监管层放开上市房企股权融资信号意义重大，这不是简单的政策回归，而是有保有压，利于房地产行业回温走稳。

　　可以预期的是，随着政策的松绑，房地产行业的并购重组及再融资案例会陆续增多，行业将迎来新的发展格局。