暴跌40% 继续出清 龙湖要完蛋了？

    今天最惨烈的当属地产股了。

    周末，龙湖地产董事长吴亚军宣布离职，作为龙湖的实际控制人及股东，在如此敏感的时候离职深深的刺痛了投资人的神经，于是在今天开盘后，龙湖股价暴跌，一度大跌40%，也带动整个AH股地产股暴跌。

    从官方的披露以及对吴亚军本人的采访来看，她的离职是为了公司更好的走向更职业的管理模式，在周末吴亚军与投资人的交流会上她也表达了这层意思。

    她表示龙湖从2009年开始就在去家族化，2009年，公司创始人之一辞去公司副董事长及其他公司职务，开启龙湖集团“去家族化”的第一步；2011年8月，吴亚军宣布辞去CEO一职，交由邵明晓接任，“去家族化”进程更进一步；直到今天吴亚军完全交班。

    吴亚军表示，她带队去美的集团交流，何享健完全把公司交给方洪波打理，以及方洪波后来在美的的出色表现，给自己留下了深刻的印象。她希望龙湖能成为和美的一样伟大的企业。

    当然，今天的市场的表现，很明显透露着投资人的另一重思考，投资人认为在如此敏感的时候，吴亚军的离职，而且很可能离职后会去美国，意味着她打算躺平跑路...

    说实话市场这样思考也有道理，因为这个时间点确实过于敏感了，她肯定能清楚的知道这个时间点离职对公司的冲击，但她依然做了这样的选择...

    到底哪一种思考是正确的，我觉得没法判断。

    人性是复杂的，比如对于吴亚军来说，很可能她确实认为未来会很艰难，所以她选择放手让更专业的职业经理人去做；促成她在这个时候做这样的选择的原因大概率不是单一的，而是很多原因的集合，我们其实很难猜测。

    但我认为可以判断的是，龙湖确实面临比较大的经营困境，另外未来的龙湖大概率经营会更保守。

    在周末的龙湖与市场交流中，吴亚军也提到未来十年的计划是每年的地产外收入可以覆盖有息负债。这意味着两件事，第一龙湖要大大压降有息负债，第二，龙湖要大力发展地产外业务，

    无论哪件事都意味着龙湖未来在地产这个行业的扩张速度会大大放缓，甚至出现持续的收缩。

    所以对于吴亚军离职这件事，我们可以有悲观乐观两种判断。

    悲观判断是龙湖要完蛋了，吴亚军跑路了。

    乐观判断是龙湖在经历了这次的波折后，未来经营会越来越保守，地产业务的规模会逐步缩减，争取在非地产业务上有所发展，但龙湖公司本身不会暴雷也不会有其他问题。

    作为目前国内经营情况最好的地产民企，龙湖面临的现状就是这样。

    对地产行业的观点

    无论是龙湖事件，还是之前的旭辉事件，其实都不影响我们之前对于地产行业的判断的。

    我们的判断是，这个行业未来规模面临萎缩，但由于供给出清速度更快，所以活下来的企业依然能享受到足够的份额增长，经营情况反而会逐步向好。

    这段时间发生的事情是，在持续的政策推动下，地产行业复苏并不明显，因此民营地产中最好的企业比如旭辉，龙湖都出现了新的状况。这个情况只会进一步加强我上面的逻辑，地产行业供给的加速出清。

    未来地产销售规模的下降是板上钉钉的，但按目前这个出清情况来看，民营企业几乎全部出清，行业一大半的供给都消失了...

    对于那些还没有出清没有暴雷，但有一定风险的地产企业，我不关注，因为我们没法判断他们到底会不会暴雷，到底有多大风险。

    但对于没什么信用风险，一定可以活下来的央企，我觉得终局是清晰的，在这一轮出清后，这个行业会进入到非常舒服的竞争状态下。

    活下来这几家企业都可以在核心城市拿到非常不错的土地，拥有一个不错的毛利率，收入不一定能增长但业绩会趋向于稳定，越来越像公用事业公司。如果真能成为业绩预期稳定的公用事业公司，这些公司的估值都应该有翻倍空间。

    那为什么近期走势这么弱呢？

    我认为是部分资金担心行业出现更大的风险。

    具体来说，上周有一个上海媒体发了一篇社论，大概意思就是警惕房价出现价格下跌的风险。另外有观点认为目前国内二手房市场供给增长很快，房价下跌压力很大。

    有人担心由于目前楼市比较疲软，伴随房价的下跌，国内楼市可能还没有触底，一二线城市也可能出现比较大的价格下跌风险，从而影响到这些还活着的企业。

    对于这个观点我的理解是这样。

    首先，地产行业的政策底肯定是见到了的，45月，89月都有持续的政策出炉，这意味着政策认为在这个位置如果地产行业出现进一步的风险，风险就会逐步失控。

    守住不发生系统性风险的底线，保持稳定一直是我们政策最重要目标，这不会因为人事的变化而出现变化。

    其次，房价早就在跌了。很多三四线城市包括一些旅游城市，这两年房价的下跌是腰斩，甚至腰斩再腰斩。

    一二线城市的房价不跌并不是政策在托底，而是实际的需求在支撑。一些没什么实际需求的二线城市，甚至包括局部区域房价有泡沫的一线城市，房价也在跌...目前这个情况，就是市场选择的结果，这个结果不会因为一篇社论而改变。

    此外一二线城市还有很多被抑制的改善需求并没有释放，比如现在很多城市单身只能买一套房，单身的人如果想要改善自己的住房会是一件非常难的事。过去五年核心一二线城市的限购政策还是锁住了不少需求的，这也是这些城市房价能保持稳定的底气。

    总的来说，我认为行业再出现进一步的风险的概率并不大了。目前这个状况已经是冰点状况了。

    从销售数据也能看出，在今年7，8月国内销量触底后，9，10月的销售数据相比7，8月已经有了改善。

    总的来说，地产行业出现进一步的风险的概率其实并不大了，但行业供给大幅出清，竞争格局改善的趋势没有变化。

    地产行业未来大概率会越来越公用事业化，在行业公用事业化的过程中，伴随盈利越来越稳定，越来越可预期，龙头地产企业的投资价值依然是清晰的。

    毕竟这么大个国家，总会有那么点地产的需求，现在就那么几家公司还可以做业务了，他们还赚不到钱么？