领展重返疫情谷底是买入时机？

    最近领展（0823.HK）股价已回落至疫情谷底，到底是价值陷阱，还是买入时机？

    两大负面因素拖累股价

    最近港府落实「0+3」，但措施对本地零售业的影响未必正面。过去两年间仍能在本地零售市场崛立不倒的零售租户大多是面向本地消费者的商户，而这些商户在入境防疫限制下一直受惠于滞留在香港本地市场的消费力，更可独享消费劵所释放出来的消费热潮。

    在「0+3」措施下，港人离港旅游的意欲大增，但「+3」的限制依然会导致旅客对来港旅游却步，结果就会造成本地零售消费力外流。因此，不少收租股的股价表现并未有受惠于今轮防疫放宽，更有明显转弱的迹象。

    另外，最近美国加息步伐急促，香港市场利率或将跟随美国加息步伐，当无风险利率上涨，具备固定收益特性的房产信托的估值难免会受压。

    憧憬收购增长与「0+0」

    虽然领展股价表现在双重逆风中非常疲弱，但其实短中期仍有可助股价重振旗鼓的正面因素。

    第一，领展的收购增长表现一直领先同业，2019年以来，领展已完成多宗海外收购，例如澳洲悉尼的写字楼与商场物业，以及英国伦敦的写字楼物业，近年亦积极踏足新领域，例如中国内地的物流资产，最近更收购了一幅位于观塘毗邻安达臣道的非办公室商业用地，包办物业发展与投资收租。

    在社运与疫情的打击下，领展在过去三年依然可以守住每股派息增长，足以反映管理团队的积极性和收购策略的增长贡献。最重要的是，分派增长有助减低加息周期中估值缩水的影响。

    第二，港府有意加快落实「0+0」。虽然「0+0」实施初期，旅客访港的贡献好大机会不足够抵消港人外游所造成的消费力流出影响，但中长线零售复苏的确定性毫无疑问会大大提升。即使商户的生意额未必会在短期内急速复苏，业主的议价力亦会有所加强，续租率与续租租金增长表现或可逐步复苏，营运数据进一步改善将可为领展股价带来支持。

    结语

    虽然加息会为房托估值带来压力，但短中期内本地经济复常有利股价回升，而领展的出色增长表现可在长线获市场予以溢价，长线投资者可以把握现价估值低残时期分注吸纳。

    作者：Alvin Yu