2011北京二手房购买须知

　　2011北京二手房购买须知

　　文/李季

　　回顾刚刚走过的2010年，交易市场从年初陷入周期性的春节空窗期，到投资、改善型客户大量入场引发的交易井喷，再从贯穿全年的宏观调控政策到央行年内相继6次提高存款准备金率以及2009年以来的首次加息，都标志着2010是北京二手房市场不寻常的一年。

　　来自伟业我爱我家的统计数据显示，2010年北京二手房住宅网签总量196574套，整体交易均价21179元/平方米，同比2009年大幅上涨53.68%。成交量与2009年的26.69万套相比，下跌26.35%，剔除网签与过户间可能存在的错误率，估算二手房实际过户总数可达17.2万套。

　　受政策影响，二手经济适用房转商品房交易占二手房交易比重较2009年的4.21%大幅上涨了8.91%。户型方面呈现两极分化，小户型和大户型的交易比重增幅明显，60～90平米的中等户型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置业和改善型的自住购房需求成为市场交易的主力军。

　　交易量将略降 房价稳中稍升

　　为避免房地产市场资产泡沫化和平抑房价，政府短时期内不会放松目前已出的各项地产调控手段，再加上潜在的加息需求，2011年的房地产市场仍将面临政策考验。

　　考虑到调控政策将延续，以及2010年约有1.3万套经济适用房因年中政策调整变化而进入到市场交易属异动现象，2011年的北京二手房市场实际交易总量或将有所下降，约在15.5万套，与2010年的过户交易总量相比或减少一成。

　　目前国内依然严峻的通胀并未得到实质性缓解，大量有投资避险倾向的购房者仍将目光集中到房地产上，通过持有房产来释放通胀带来的货币贬值压力。2011年上半年的二手房价有可能呈现小幅惯性上涨态势。同时考虑到保障性住房的供应量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房价或将稳中稍升。

　　政策从紧也使得投机客大量撤出楼市，二手房价再度出现大幅上涨的现象很难再现。带有保值避险倾向的自住购房群体，包括婚房等首次置业和改善购房需求等仍将是2011年二手房市场上的购房主体。随着远郊区县交通、医疗、教育、购物、娱乐等各类市政设施的逐步完善，二手房市场也将快速成熟，成为新的交易热点。

　　自住莫观望 投资须谨慎

　　不管是二手房业主还是购房者，普遍认为2011年的楼市调控将更加严格，这种心理预期，使得买卖双方对新一年的楼市前景感到非常迷茫。二手房业主想趁着房价仍处高位尽早出手回款；买房者则恐慌春节后尤其是两会后政府会出台对买房者限制更加严格的新政。这直接促成了了春节前房屋成交的火热，伟业我爱我家预计，如果没有新一轮楼市调控政策的出台，这种火热局面有可能一直持续下去。

　　那么，在充满了诸多未知数的2011年，是否该出手买房？又该如何买？